2024北京土地市场“壳公司”消失，背后有何原因？

2023-2024年北京土地市场新面孔房企拿地情况对比

2023年“壳公司”拿地现象突出

在2023年的北京土地市场，拿地“壳公司”现象较为普遍。据统计，这一年有9家“新面孔”房企在北京拿地。这些所谓的“新面孔”，其中不少是突击成立的公司。它们突击成立、突击拿地、突击转让股权，这种模式在当时的土地市场中频繁出现。例如有些企业在拿地前一个月左右才刚刚成立，拿地后又快速进行土地开发权属的出让，这一系列操作引起了业内的广泛关注。

2024年“新面孔”房企拿地锐减

到了2024年，情况发生了很大的变化。这一年仅有1家“新面孔”房企福州裕诚在北京成功竞得地块。与2023年相比，这个数字大幅缩减了88.89%。这一变化表明北京土地市场在拿地企业构成方面出现了重大转变，曾经在2023年活跃的拿地“壳公司”模式逐渐失去了市场。

导致“壳公司”减少的土地市场因素

政策调整的影响

近年来，北京土地市场政策经历了多次调整。自2016年起，热点一、二线城市重启“限贷、限购”政策，但房价上涨趋势并未得到有效遏制。2021年自然资源部颁布“两集中”政策，北京也调整了土地竞拍规则，地块溢价率达15%后，采取摇号方式确认土地竞得人等规定。2023年自然资源部又表示将优化完善集中供地政策，这些政策的调整影响着房企的拿地策略。例如在一些规则调整后，为了增加中签概率，2023年出现了较多“壳公司”，而随着政策进一步调整，2024年“壳公司”拿地的情况大幅减少。

地块特征变化的影响

土地供应端在2023-2024年也发生了显著变化。2023年北京土拍市场成交的61宗地块中，小体量、低总价的地块较多，其中有21宗地块的土地规划面积超过10万平方米，占比34.43%，35宗地块的地价在30亿元以下，占比57.38%。而2024年出让的41宗地块中，规划面积超过10万平方米的地块占比提升至41.46%，地价在30亿元以下的地块减少至22宗，比例下降至53.65%，还出现了多宗规划面积超10万平方米且地价超百亿元的“大体量”地块。“大体量”地块的增加提高了开发企业的参与门槛，使得一些“壳公司”难以参与，从而逐渐消失。

地块去化情况对“壳公司”的影响

部分地块去化不佳

从地块的去化情况来看，2023年一些地块的去化结果并不理想。例如2023年6月16日中皋置业摇中的北京经济技术开发区亦庄新城地块，打造的招商玺项目截至2024年12月22日去化率为49.62%；东方雨虹竞得丰台区南苑地块后与中海合作打造的中海·公元里项目，截至12月21日售出35套房源，仅占批准销售房源的5.6%。这种去化不佳的情况使得房企在投资时更加谨慎。

去化影响企业投资态度

由于2023年热点地块去化结果不尽如人意，这令房企投资更加谨慎。在2024年，企业的投资态度可能更聚焦核心区域去化有保障的核心地块。以前因为对热点地块看好而催生的“壳公司”，在这种谨慎投资的趋势下逐渐减少。“壳公司”的减少，也将为市场带来更加公平、透明的竞争环境，因为“壳公司”的存在曾影响市场秩序，导致不公平竞争，还造成资金成本浪费。

相关问答

2023年北京土地市场拿地“壳公司”有什么特点？

2023年拿地“壳公司”多为突击成立，拿地前短时间内成立，拿地后快速出让土地开发权属，很多是为了增加拿地中签概率而出现的。

政策调整如何影响北京土地市场的“壳公司”？

政策调整如土地竞拍规则、集中供地政策的改变等，影响了房企拿地策略。2023年一些政策调整催生了“壳公司”，后续政策进一步调整，使得“壳公司”在2024年拿地情况锐减。

“大体量”地块对“壳公司”有何影响？

“大体量”地块提高了开发企业的参与门槛，需要更多的资金、资源和开发能力。“壳公司”往往难以满足这些要求，所以逐渐从土地市场消失。

2023年部分地块去化不佳对房企投资有何影响？

2023年部分地块去化不佳让房企意识到投资存在风险，使得他们在2024年投资时更加谨慎，不再像以前那样盲目依靠“壳公司”参与拿地。

“壳公司”的存在对市场有哪些危害？

“壳公司”影响市场秩序，导致不公平竞争，还造成资金成本的浪费，并且各地政府难以从合规角度对其进行有效监管。

为什么2024年“新面孔”房企拿地数量大幅减少？

因为政策调整、地块特征变化（“大体量”地块增加）、地块去化情况影响了房企的投资决策，“壳公司”模式难以继续，所以2024年“新面孔”房企拿地数量大幅减少。