公募REITs新入局者不断，如何打开千亿发展空间？

新布局者持续进入公募REITs赛道

华能国际与长城基金的布局情况

华能国际电力股份有限公司拟以下属公司青岛热电所持的华能青岛项目作为底层资产，申请发行基础设施公募REITs。长城基金拟担任基金管理人，长城证券资管拟担任专项计划管理人。若发行方案落地，长城基金将加入公募REITs赛道。早在2022年，长城基金就表示会在公募REITs领域加大布局，且当时REITs团队搭建已基本完成。

其他基金公司的入局情况

今年以来，中银基金于1月申报中外运仓储物流REIT，发行已获通过。2024年下半年，南方基金申报业内首只数据中心资产类型的公募REITs产品——南方润泽科技数据中心REIT。6月3日，创金合信首农产业园REIT获得交易所反馈。这些基金公司的加入，让公募REITs赛道愈发热闹。

相关公司的股权关系

长城基金是长城证券的子公司，长城证券第一大股东是华能资本服务有限公司，其股东为中国华能集团有限公司。中国华能集团有限公司既是华能国际的股东，旗下华能国际电力开发公司也持有华能国际一定比例股份。这种复杂的股权关系，体现了相关企业在公募REITs布局上的关联与协同。

二级市场总市值突破2000亿元

产品数量与底层资产类型

截至6月6日，不包括长城基金，26家机构布局的REITs产品数量超80只，底层资产扩展至九大类，若南方基金两单数据中心资产类项目归入数据资产，底层资产类型将达十大类。交易所在审项目类别丰富，未来还会有更多行业项目入市，公募REITs将覆盖基础设施各方面。

上市产品市值情况

80多只已布局产品中，66只已上市。截至6月6日收盘，上市交易的公募REITs总市值突破2000亿元，达2022亿元。平安宁波交投杭州湾跨海大桥REIT市值超100亿元，还有8只基金市值突破500亿元。这一突破是政策支持、市场扩容等多重因素作用的结果。

二级市场行情趋势

2025年以来，公募REITs延续震荡上行态势。截至6月6日收盘，整体平均收益率达19.34%，12只基金年内收益率超30%。华安百联消费REIT年内累计收益率超50%，华夏大悦城商业REIT等多只基金涨幅也较为可观，显示出市场的活跃。

多方优化或会打开更大发展空间

面临的挑战

与全球成熟市场相比，中国REITs市场存在底层资产以传统基建为主、市场规模有待扩张等问题。税收政策优惠覆盖不全面、协同性不足，法律制度专项立法缺失，市场流动性方面做市商制度待完善，专业人才短缺，基金管理人运营管理能力有待提高。

市场流动性问题及原因

部分项目存在流动性不足带来估值大幅上行、偏离基本面的风险。日内表现为交易不连续、尾盘成交量高等特征。造成流动性问题的原因包括新增参与者少、战略配售比例高、投资者结构单一、做市商成交占比过高等。

多方优化建议

未来需完善法律规范，确立税收中心地位，加大政策支持。简化扩募流程，提升常态化发行质效，吸引优质资产。鼓励地方与社会资本合作，整合优质资产，探索新领域REITs发行，从而为公募REITs打开更大发展空间。

公募REITs市场在新布局者不断加入、二级市场市值突破、多方积极优化等因素影响下，虽面临诸多挑战，但发展前景依然广阔。通过不断解决问题、优化市场环境，有望在盘活存量资产、服务实体经济等方面发挥更大作用，成为重要的大类资产之一。

相关问答

长城基金若发行公募REITs产品有何背景？

早在2022年，长城基金总经理就表示会在公募REITs领域加大布局，当时REITs团队搭建已基本完成，此次若发行是其布局的进一步落地。

目前公募REITs的底层资产有哪些类型？

目前已扩展至九大类，包括保障性租赁住房、仓储物流等，若南方基金两单数据中心资产类项目归入数据资产，底层资产类型将达十大类。

二级市场上市交易的公募REITs市值情况如何？

截至6月6日收盘，上市交易的公募REITs总市值突破2000亿元，平安宁波交投杭州湾跨海大桥REIT市值超100亿元，还有8只基金市值突破500亿元。

中国REITs市场面临哪些主要挑战？

面临底层资产以传统基建为主、市场规模有待扩张、税收政策不完善、法律制度专项立法缺失、市场流动性不足、专业人才短缺等挑战。

造成市场流动性问题的原因有哪些？

原因包括新增参与者较少、新发项目战略配售比例过高、投资者结构相对单一、做市商成交占比过高等。

为打开公募REITs更大发展空间有哪些建议？

要完善法律规范，确立税收中心地位，简化扩募流程，鼓励地方与社会资本合作，整合优质资产，探索新领域REITs发行。