上市房企营收利润下滑，非开发业务能否成为救命稻草？

业绩普遍下滑的现状与原因

整体市场数据体现的下滑趋势

2024年全国商品房销售面积、金额相比2023年和2021年大幅下降，房地产开发投资额和企业到位资金也同比下降。这些数据表明整个房地产市场处于下行状态，市场的不景气是上市房企业绩下滑的大背景。在这样的大环境下，上市房企面临着巨大的经营压力。

典型房企的营收与利润下滑情况

融创中国2024年营业收入同比减少52%，净亏损进一步扩大，主要受市场下行影响，结转收入减少且有计提拨备。万科A自1991年上市来首次年度亏损，营收和利润均大幅下降，是因为之前获取土地成本高，项目销售和毛利率低于预期等因素。绿地控股、金融街等企业亏损也是类似原因。

部分房企虽有增长但仍面临压力

保利发展虽然位居销售榜首，但签约金额、面积下降，营收和利润减少，毛利率也下降。华润置地综合营业额增长，却因多种因素净利润下降。中国海外发展销售额微增，但净利润下降幅度较大。这些情况说明即使有增长，也难以抵挡行业整体下行的压力。

投资收缩与城市聚焦战略

房企投资收缩的原因与表现

随着行业调整，房企为保证投资回报率持续收缩投资战线。龙湖集团地产业务处于收缩聚焦阶段，将很多现金流用于偿还债务，投资头寸压缩。这是为了应对市场下行风险，确保企业资金链稳定的无奈之举。

高能级城市的吸引力与选择逻辑

自“9·26”政治局会议后，一线及强二线城市楼市有回升迹象。这些城市人口流入、有政策支持且改善需求积累，相比三、四线城市更具优势。龙湖集团一、二线城市销售占比超90%，中国金茂90%销售额来自一、二线城市，越秀地产超80%资金投向一线城市且一、二线城市销售额占99%。

在核心城市建立竞争优势的意义

在核心城市建立产品溢价、融资成本、运营效率的三重护城河，能够决定房企未来在行业中的座次。在市场竞争激烈且行业下行的情况下，在核心城市站稳脚跟是房企发展的关键。

非开发业务的拓展与潜力

龙湖集团非开发业务的发展情况

龙湖集团的运营服务业务包括多种项目，从2022年到2024年，该业务在营收中的占比不断提高，2024年运营及服务业务收入同比增长7.4%，对营收贡献占比达到21%，未来还有望进一步提升占比，这为龙湖集团的发展提供了新的动力。

华润置地非开发业务的进展与展望

华润置地的经常性业务收入在2024年同比增长6.6%，占总营业额的14.9%，核心净利润同比增长8.2%，利润贡献占比提升。同时其资产管理业务规模不断扩大，还形成了两大公募平台，预计2025年经常性业务的收入与利润将持续增加。

中国金茂非开发业务的布局与战略

中国金茂的华夏金茂商业REIT上市后表现良好，多次超预期分红。2024年入市多个商业项目为REITs平台储备优质资产，其未来将坚持相关战略，通过“轻资产运营+REITs”模式释放商业资产价值，这有助于企业在房地产市场转型中占据有利地位。

上市房企在2024年面临业绩下滑的困境，通过投资收缩聚焦高能级城市和拓展非开发业务来应对。非开发业务的发展潜力巨大，有望成为上市房企新的发展支撑点，而在核心城市的布局也将影响其未来发展走向。

相关问答

2024年上市房企业绩下滑的主要原因是什么？

主要是全国商品房销售面积、金额大幅下降，开发投资额和企业到位资金同比下降等市场大环境因素，以及土地成本、销售情况等企业自身因素导致的。

为什么房企会聚焦一、二线城市投资？

一、二线城市人口流入、有政策支持、改善需求积累，楼市成交量价有回升迹象，相比三、四线城市更能保证投资回报率。

龙湖集团非开发业务的发展对企业有何意义？

非开发业务为龙湖集团提供了稳定的收入和利润，保障了流动性安全，是实现高质量增长的重要引擎，且未来在营收中的占比有望过半。

华润置地经常性业务的发展趋势如何？

其经常性业务收入与核心净利润在2024年同比增长，预计2025年利润占比有望进一步提升至45%以上，呈现出稳步增长的趋势。

中国金茂如何通过非开发业务释放商业资产价值？

中国金茂通过华夏金茂商业REIT上市且多次超预期分红，入市多个商业项目为REITs平台储备资产，采用“轻资产运营+REITs”模式释放商业资产价值。

万科A首次年度亏损反映了什么问题？

反映出万科A之前获取土地成本高，在项目销售情况和毛利率低于预期的情况下，结算毛利总额大幅减少，同时存在存货跌价和应收款回收风险等问题。