深铁半月输血70亿救万科，万科能借此翻身吗？

深铁对万科的大力支持

半月内的两次输血

2025年2月21日，深铁集团拟向万科提供42亿元借款，而就在11天前已借款28亿元，半月内累计达70亿元。这表明深圳国资对万科的托底决心很强。在房地产市场面临诸多挑战时，万科面临资金压力，深铁的借款能帮助万科偿还到期公开债务，使万科在资金紧张的情况下得以缓解燃眉之急。

超常规的借款模式

此次借款延续“低利率+高质押率”模式。期限3年，质押率70%，借款成本2.34%，低于1年期LPR76个基点。70%的质押率远超30%-60%的市场惯例。增信由万科三家子公司提供保证担保，未来三个月内万科要提供不超60亿资产抵押或质押后解除子公司担保。这种模式体现深铁对万科的特殊支持。

万科的债务状况

短期偿债压力大

从万科三季度报数据看，截至2024年9月，货币资金797.45亿元，较2023年末减少200.6亿元。短期债务约1168亿元，现金短债比0.66，短期偿债覆盖率68%，流动性承压。境内债务427.42亿，一年以内到期占65%，未来12个月兑付高峰在7月，公开市场2025年有9只债券到期共215.9亿元。

积极兑付债务

尽管压力大，但万科积极兑付债务。2月25日到期的“22万科MTN003”将如期兑付，这是2025年第三笔如期兑付的公开债。此前已完成“22万科MTN001”和“22万科MTN002”的本金及利息全额兑付，还将对“20万科02”全额赎回，万科表示会多方面筹集资金应对债务兑付。

万科的发展新进展

Pre-REIT基金项目

2月18日，万科携手中信金石、新华保险、大家保险设立“万新金石”Pre-REIT基金，投资厦门泊寓院儿·海湾社区项目。基金总规模16亿，新华保险认缴59.94%，大家保险认缴30%，中信金石认缴0.06%，万科认缴10%。项目一期开业首年100%出租率，二期建成后将是泊寓最大规模长租公寓。

长期发展仍面临挑战

深铁70亿输血让万科短期喘息，但长期仍面临行业结构性挑战。万科虽在Pre-REIT基金有进展能提供正向现金流和利润，实现轻资产运营转变，但销售端回暖与商业模式转型才是能否真正“活下去”的关键，万科还需不断努力应对长期挑战。

相关问答

深铁集团为什么要向万科借款？

深铁集团借款给万科是为了帮助万科偿还到期公开债务，体现深圳国资对万科的托底决心，避免万科在债务压力下陷入困境。

深铁集团借款的超常规模式对万科有什么好处？

这种模式下借款利率低，质押率高，万科能以较低成本获得较多借款，同时增信措施在一定阶段有保障，这有助于万科在资金紧张时更好地安排债务偿还等事务。

万科短期债务压力具体表现在哪些方面？

万科货币资金较之前减少，现金短债比低，短期偿债覆盖率低，境内债务一年内到期占比高，公开市场债券到期规模大，这些都表明短期债务压力大。

万科如何应对即将到期的债务？

万科会从经营端和融资端等多方面筹集资金，像积极销售回款、推进大宗交易、加快非主营业务退出和争取融资资源等方式来应对债务兑付。

“万新金石”Pre-REIT基金对万科有什么意义？

该基金能为万科提供正向现金流和利润，万科还负责门店长期运营，有助于万科从重资产持有转为轻资产运营，对万科的发展模式转变有积极意义。

万科长期面临的挑战有哪些？

万科长期面临行业的结构性挑战，需要依赖销售端回暖与商业模式的转型，仅靠短期输血不能完全解决问题，自身业务的发展变革才是关键。