深圳首座大悦城亮相，能否在竞争激烈的市场中突出重围？

深圳大悦城的诞生历程

漫长的项目规划与启动

深圳大悦城的规划早在2010年就已启动，大悦城控股与深圳宝安区政府签署框架协议，开启了宝安25区城市更新项目。该项目旨在打造一个集住宅、商业、办公于一体的大型综合体，商业部分便是如今的深圳大悦城，建筑面积达25万平方米，涵盖地上6层、地下4层，还配备2500个停车位。

艰难的拆迁与建设过程

这片原本是老旧工业区的区域，聚集着大量商户，产权关系复杂。拆迁谈判困难重重，补偿标准、商户安置等问题让项目停滞不前，拆迁阶段就耗费了7年时间。2017年项目正式动工后，又因规划调整等因素多次延期，最终在今年7月才得以开业。

定位与设计的不断调整

项目早期定位为区域型购物中心，随着深圳商业市场的变化，2019年大悦城控股提出新的核心理念，将建筑形态从封闭盒子式改为开放式布局，这种改变既适应了南方的气候特点，也满足了年轻客群的社交需求。

开业后的市场表现与思考

开业的火爆场景

开业当天，深圳大悦城就取得了不错的成绩，近100家品牌斩获全国销售冠军，近50家品牌登顶深圳销冠，总销售额近2000万元。开业一周后，热度依旧不减，各楼层人满为患，餐饮区更是异常火爆，下午5点半就有店铺客满停止排队取号。

消费者的积极反馈

不少消费者对深圳大悦城给予了积极评价。从福田赶来的李女士表示，深圳此前没有大悦城，此次开业还有不少首店，所以特意前来逛逛，没想到人气如此之高。这种高人气体现了深圳消费者对新商业体的热情。

热度能否持久的疑问

虽然开业初期深圳大悦城人气旺盛，但业界也在思考这种火爆究竟是开业红利下的短暂现象，还是能够持续的长期趋势。毕竟深圳商业市场竞争激烈，要想长期保持热度并非易事。

“红海”中的生存挑战

激烈的市场竞争环境

深圳大悦城开业之时，正值深圳商业地产供应潮。2025年上半年新增零售物业入市面积同比显著增长，未来六个月新增供应仍将处于高位。宝安区更是竞争激烈，聚集着众多商业综合体，以深圳大悦城为中心，五公里范围内就有10余个商业体。

多元化的商业类型

深圳作为年轻城市，商业类型多元化。既有华润的高端项目占据市场头部，也有本土开发商深耕区域，还有如港资品牌通过差异化策略抢占年轻客群。不同类型的商业项目满足了不同消费者的需求。

本地化适配的关键命题

面对竞争，大悦城的北方基因能否转化为南方竞争力，做好本土适配化至关重要。要关注“新”消费理念的应用，保持产品SKU动态迭代，构建长期主义，兼顾产品和服务的实用价值与情绪价值。

业绩承压下的突围策略

大悦城控股的业绩压力

在地产行业深度调整下，大悦城控股面临压力。2024年营业总收入下滑，盈利能力减弱，归母净利亏损扩大，开发业务下滑成为主要拖累，经营活动现金流净额也同比下滑。

商业板块的表现

相比之下，商业板块表现相对稳健。2024年投资物业及相关服务营业收入微降，毛利率略有减少，但旗下购物中心业务销售额和客流量均有增长，平均出租率基本持平，还新增了多家开业购物中心。

转型与未来展望

大悦城控股加速推进“轻重并举”战略转型，成都大悦城REIT成功上市。未来依托项目储备，通过多种手段有望盘活存量资产，而深圳大悦城作为重资产旗舰项目，其稳定表现对未来发展意义重大。

相关问答

深圳大悦城的诞生经历了哪些阶段？

2010年启动规划，历经7年拆迁谈判，2017年动工，期间因规划调整延期，2019年调整定位与设计，最终在今年7月开业。

深圳大悦城开业后的市场表现如何？

开业当天成绩出色，众多品牌获销售冠军，销售额近2000万元。开业一周后热度依旧，各楼层人多，餐饮区火爆。

深圳商业市场的竞争情况怎样？

供应潮汹涌，2025年上半年新增零售物业多，宝安区商业综合体聚集。商业类型多元，各有竞争优势。

大悦城控股的业绩状况如何？

2024年营业总收入下滑，盈利能力减弱，归母净利亏损扩大，开发业务下滑，商业板块相对稳健。

大悦城控股有哪些转型策略？

加速推进“轻重并举”战略转型，以成都大悦城为底层资产的REIT成功上市，探索盘活存量资产路径。

深圳大悦城做好本地化适配为何关键？

深圳商业竞争激烈且商业类型多元，做好本地化适配，能让大悦城发挥优势，满足当地消费者需求，提升竞争力。