物业费降价潮下，物业管理行业真的会迎来大变革吗？

物业费降价潮的现状

多地出台空置房物业费降价规定

近年来，江苏省句容市出台“空置房物业费降价”新规引发热议。其实不止句容，江苏省内的镇江、无锡、宿迁、扬州、常州等地也都有相关规定。在全国范围内，这种现象也很普遍。例如甘肃省兰州新区去年6月推出政策，对连续未入住6个月以上的空置住宅，其物业费按收费标准的50%收取。这表明空置房物业费降价在全国多地已经成为一种趋势。

现行物业费也出现降价潮

除了空置房物业费打折外，现行物业费也在不少城市出现降价潮。重庆就是一个例子，自去年6月1日重庆中心城区住宅物业费收费标准开始实行后，多家物业公司主动降低物业费。这一系列的降价现象让业主们看到了物业费调整的希望，也引起了社会对物业管理行业的广泛关注。

物业公司降价背后的考量

应对收缴率下降的策略

全国物业公司普遍面临收缴率越来越低的困扰。受房价下跌、满意度下行等多方面因素影响，2024年全国典型城市物业费平均收缴率为82%，下降幅度约为3%，上市物企平均收缴率更是几乎跌破80%，下降幅度达5%。其中老旧小区和空置房业主的缴费情况拉低了收缴率。所以物业公司通过物业费降价，无论是空置房物业费打折还是现行物业费降价，有助于提升收缴率，增加部分营收。

在市场中的权衡利弊

物业公司不会做赔本买卖。物业费下降，对购房人是一大吸引力，在房地产市场下行环境中，物业费高低影响购房决策。对于买来暂时不住的业主，空置房物业费下降一半更易接受。而且很多物业公司尤其是上市头部物企在这波降价潮中并不亏，它们通过拉升业主好感度、提升收缴率，且实际实行降价的小区在公司总在管项目的占比很小。一些小区物业费下降，新楼盘物业费却在上涨，如北京的一些新楼盘物业费定价较高。

物业管理行业变革的阻碍

服务提升面临的困境

价格战本应倒逼物企提升服务，但这一过程可能很漫长。从上市物企营收增速来看，2023年回落明显，57家上市物企营业收入总值为2784.40亿元，同比增长14.34%，增速较上一年同期下降4.7个百分点，且2023年物管行业整体增收不增利。增值服务虽营收增长迅速但未达预期效果，如绿城服务和保利物业的增值服务占比在下降，这使得物业公司难以拿出资金改善服务，而且中小物业公司难以参与服务竞争。

对房地产的依赖问题

物业公司长期与房地产绑定，在房地产繁荣时迎来黄金时代，但也带来诸多问题。例如业主签订价格畸高的物业前期合同，质价不符时业主难以维权。如今房地产市场调整，物业公司走向独立困难重重。虽然不少物企增加第三方项目业务，如融创服务和永升服务，但物企与房企关系难以割裂，2023年物企反向“利益输送”仍有发生，应收账款增速超过营收增速，未来有坏账风险。

虽然物业费降价潮给业主带来希望，但物业管理行业的变革面临重重困难，距离真正的变革还有很长的路要走。

相关问答

为什么多地会出现物业费降价潮？

这是受政策和市场等多种因素影响。政策上对空置房物业费有调整规定，市场方面物业公司为了提升收缴率等也会选择降价。

物业费降价对业主有哪些好处？

业主能节省物业费支出，如在武汉的小区按每户100平方米算，每年可节约近1000元，而且可能促使物业服务提升。

物业公司在降价潮中如何保障自身利益？

通过提升收缴率、吸引购房人等方式。像上市头部物企提升好感度，且实际降价小区占比小，还有新楼盘物业费上涨来平衡。

物业管理行业变革缓慢的原因有哪些？

营收增速下降、增值服务效果不佳、对房地产依赖等。例如上市物企增收不增利，难以投入服务改善，与房企关系难断等。

增值服务在物业管理中的地位如何？

虽然营收增长快但效果未达预期，像绿城服务和保利物业增值服务占比下降，还不能成为主要盈利来源。

如何解决物业公司与业主的矛盾？

需要物业公司提升服务质量，做到质价相符，同时减少对房地产的依赖，独立发展，保障业主权益。