存量房贷利率能下调多少？未来又将如何？

2023年存量房贷利率下调回顾

2023年，存量房贷利率下调引发了广泛关注。8月31日，人民银行的公告让符合条件的存量首套房贷借款人有了与承贷金融机构协商降低利率的机会。这一政策的出台，是在怎样的背景下发生的呢？

当时，金融市场的环境发生了一系列变化。7天逆回购利率、1年期MLF利率、1年期LPR分别下调10bp、15bp和10bp，而5年期LPR保持不变。9月1日，存款挂牌利率也进行了下调，1年期、2年期、3年期和5年期存款挂牌利率分别有不同程度的降低。

从下调的效果来看，超过22万亿元存量房贷利率下调，平均降幅0.73个百分点，每年减少借款人利息支出1600亿~1700亿元。这一数据反映了政策对借款人的切实减负作用。

存量房贷利率下调的潜在空间测算

随着时间的推移，新的情况不断出现。2024年5月17日，人民银行放开新发放个人住房贷款利率的下限，这导致存量和新增个人住房贷款利率的利差再度走阔。

当前存量房贷利率的潜在下调空间究竟有多大呢？根据人民银行披露的数据，2023年9月末存量住房贷款加权平均利率为4.29%，若大部分存量房贷在2024年1月1日重定价，完成后存量住房贷款加权平均利率约为4.19%。而2024年7月新发放房贷的加权平均利率为3.40%，二者相差79bp。因此，平均来看，存量房贷加点幅度的下调空间可能在70bp~80bp。

从涉及的贷款规模来看，2024年第二季度末存量房贷规模为37.8万亿元，在银行生息资产中占比约11%，对银行资产收益率的影响幅度在8bp~9bp。为了保持银行净息差的相对稳定，存款挂牌利率可能需要配合下调10bp左右，长期限存款利率可能需要下调更大幅度。

转按揭：国内和国际经验

近期，“转按揭”成为了市场关注的热点。从“转按揭”和2023年存量房贷利率下调的区别来看，关键在于贷款人是否更换贷款银行。

我国在2008~2009年期间曾有过“转按揭”的案例。当时，部分银行推出了相关业务，并对相关费用提供了优惠减免。

国际上，美国市场上的房贷再融资（refinance）业务可以作为参考。与我国不同，美国房贷以固定利率为主，贷款人可以申请再融资来改变贷款利率结构、调整水平和期限。不过，再融资并非一帆风顺，贷款人需要承担交易成本，还可能因房价下跌等原因无法获得再融资。

一些国家在特定情况下，政府部门为降低居民债务风险专门推出了房贷再融资计划或调整还款安排。比如美国的“住房可负担再融资计划”（HARP），韩国的“抵押贷款置换计划”等。

我国房贷合同的常见利率结构与美国、韩国存在较大差异，这在一定程度上限制了“转按揭”业务的普遍发展。

政策探讨

在9月5日国新办举行的新闻发布会上，中国人民银行货币政策司司长邹澜表示了对当前金融形势的看法。虽然年内仍有降息空间，但降准时点或先于降息。

在各种约束因素下，为了降低居民偿债压力并维持银行净息差稳定，可能推出一系列政策。一是继续降低存量房贷利率，采取直接降低存量贷款加点幅度的方式。二是配合下调存款利率。三是进一步下调LPR和公积金贷款利率。

存量房贷利率的调整是一个复杂而关键的问题，需要综合考虑多方面因素，以实现居民利益和金融市场稳定的平衡。

相关问答

什么是存量房贷利率下调？

存量房贷利率下调是指对已发放的住房贷款的利率进行降低，减少借款人的利息支出。

2023年存量房贷利率下调有何效果？

超过73个百分点，每年减少借款人利息支出1600亿~1700亿元。

当前存量房贷利率潜在下调空间怎么测算？

通过对比新发放房贷加权平均利率和存量房贷重定价后的加权平均利率，以及考虑贷款规模和银行净息差等因素，平均来看，存量房贷加点幅度的下调空间可能在70bp~80bp。

转按揭是什么？

转按揭是指贷款人更换贷款银行来降低存量房贷利率。

国际上有哪些类似转按揭的经验？

比如美国的房贷再融资业务，韩国的抵押贷款置换计划等。

未来可能有哪些降低存量房贷利率的政策？

可能包括直接降低存量贷款加点幅度、下调存款利率、进一步下调LPR和公积金贷款利率等。