山东出台19条房地产措施，市场能止跌回稳吗？

财云财经阅读：71842024-10-12 15:46:00评论：0

摘要： 山东发布19条房地产相关措施，涵盖需求端、供应端和保障性措施等多方面，促进房地产市场止跌回稳，对不同主体和整体市场走向意义重大。

山东 房地产市场现状与政策出台背景

山东的房地产市场在近年来面临着诸多挑战，如市场的波动导致房价出现不稳定因素，销售情况也受到一定影响。这种情况不仅影响了房地产企业的发展，也对相关产业链以及购房者的信心产生了冲击。在这样的背景下，为了贯彻党的相关会议精神，积极落实习近平总书记视察山东重要讲话精神，相关部门梳理研究金融政策落实过程中的痛点、堵点、卡点，从而出台了这19条措施。

需求端措施对购房者的影响

统一个人住房贷款最低首付比例

统一个人住房贷款最低首付比例的意义：

山东出台19条房地产措施，市场能止跌回稳吗？

自2024年10月1日起，各市通过山东省市场利率定价自律机制确定最低首付款比例，金融机构发放商业性个人住房贷款按照最低首付比例15%执行。这一举措对于购房者来说是个重大利好。对于那些想要购买住房但资金储备不是很充足的家庭来说，较低的首付比例意味着他们可以更早地实现购房梦想。例如，一个年轻家庭想要购买一套总价为100万的房子，按照之前较高的首付比例可能需要支付30万的首付款，这对于他们来说可能是一个难以承受的数字。而现在只需要15万，大大减轻了他们的经济压力。具体首付款比例还可由商业银行根据客户风险状况和意愿协商确定，这体现了政策的灵活性，也保障了银行的风险控制。

降低存量个人住房贷款利率

存量房贷利率调整的影响：

2024年10月组织商业银行对存量房贷利率进行批量调整，对于LPR基础上加点幅度高于-30BP的存量房贷，将其加点幅度调整为不低于-30BP。这一措施直接减轻了购房者的还款压力。许多购房者在之前高利率时期贷款购房，每月的还款金额占据了家庭收入的较大比例。利率的降低意味着每月还款金额的减少，例如一个家庭原来每月房贷还款为5000元，利率调整后可能降低到4500元左右，这节省下来的500元可以用于家庭的其他消费，如子女教育、生活改善等，从而提高了家庭的生活质量，也在一定程度上刺激了消费市场。

优化新发放个人住房贷款服务

新房贷服务优化的好处：

取消首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，由金融机构根据自身经营状况和客户风险状况等因素确定具体利率水平，并且借款人可自主选择固定利率或浮动利率定价方式以及协商重定价周期。这给予了购房者更多的自主权和选择空间。对于那些对未来利率走势有自己判断的购房者来说，如果他们认为未来利率会下降，就可以选择浮动利率；如果他们希望还款金额稳定，就可以选择固定利率。金融机构也能够根据自身情况进行合理定价，更好地满足不同购房者的需求，进一步促进住房消费。

全力支持完成保交房攻坚战任务

保交房对购房者的重要性：

对于购房者来说，房子能否按时交付是他们最关心的问题之一。在“白名单”中的保交房攻坚战项目，相关银行机构要积极对接沟通，满足已审批项目融资需求，确保贷款投放与项目建设交付进度相匹配。这一措施保障了购房者能够按时拿到自己购买的房子，避免了因为开发商资金问题导致的烂尾楼现象。购房者不用担心自己的购房款打水漂，能够安心等待交房入住，增强了购房者对房地产市场的信心。

供应端措施对房地产企业的助力

延长两项房地产金融政策文件期限

政策文件期限延长的作用：

将《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》中的存量融资展期和经营性物业贷款两项政策的适用期限延长至2026年底。这对于房地产企业来说，意味着有更多的时间来调整经营策略和财务状况。对于一些面临资金周转困难的企业，存量融资展期可以让他们在短期内不用面临资金链断裂的风险，有足够的时间去销售库存或者寻求其他融资渠道。经营性物业贷款政策期限的延长也有利于企业利用经营性物业进行融资，盘活企业的资产，提高企业的资金流动性。

支持有条件的企业市场化收购房企土地

企业土地收购的意义：

在部分地方政府专项债券用于土地储备的基础上，允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地。这一措施有助于盘活存量土地，缓解房企资金压力。对于那些资金紧张但拥有土地资源的房企来说，可以通过将土地出售给有条件的企业来获得资金，解决燃眉之急。而对于收购土地的企业来说，他们可以以相对合理的价格获取土地资源，为未来的项目开发储备资源，同时也促进了土地资源的合理流动和优化配置。

优化保障性住房再贷款政策

保障性住房再贷款政策优化的影响：

完善收购配套支持政策，促进出售主体与收购主体达成合作。将人民银行向金融机构发放再贷款的比例从贷款本金的60%提升到100%。这一政策的优化有利于保障性住房项目的推进。对于保障性住房的收购主体来说，有更多的政策支持和资金保障，能够提高他们的积极性。更多的保障性住房项目得以顺利推进，不仅可以满足低收入群体的住房需求，也有助于稳定房地产市场的整体供应结构，促进房地产市场的健康发展。

扩大房地产“白名单”机制覆盖范围

“白名单”范围扩大的好处：

将“白名单”机制逐步作为合规房地产项目的主要融资渠道，推动更多项目进入“白名单”。这对于房地产企业来说，进入“白名单”意味着更容易获得融资支持。更多的项目能够进入“白名单”，就有更多的企业能够得到资金援助，解决项目开发过程中的资金难题。例如一些中小房地产企业，由于自身规模和信用等原因，融资一直比较困难，进入“白名单”后，他们可以获得银行的贷款支持，保证项目的正常开发，从而促进整个房地产市场的活跃。

加大问题项目修复推送“白名单”力度

问题项目修复的意义：

各市房地产融资协调机制利用各种条件标准和政策工具支持问题项目修复，通过多种方式改善房企现金流使其达到“白名单”条件标准。这对于房地产企业来说，能够帮助那些陷入困境的项目重新走上正轨。对于整个房地产市场而言，减少了问题项目的数量，避免了因为问题项目导致的市场不稳定因素，增强了市场的稳定性和投资者的信心。

提高“白名单”项目贷款审批和发放效率

贷款审批和发放效率提高的作用：

指导银行机构建立绿色通道，优化审批和发放流程，缩短审批和放款时限。这对于房地产企业来说，可以更快地获得资金支持。在房地产项目开发过程中，资金的及时到位至关重要。例如一个房地产项目需要在某个时间节点进行工程建设，如果因为贷款审批和发放时间过长导致资金不能及时到位，可能会延误工程进度，增加项目成本。而提高效率后，企业能够及时获得资金，保证项目按计划推进。

支持开展并购贷款业务

并购贷款业务的影响：

在不新增地方政府隐性债务前提下，支持银行对地方国企提供并购贷款。这一措施有助于解决房地产企业面临的资金抽调挪用预售资金等问题。对于地方国企来说，他们可以通过并购贷款参与房地产项目的整合和救助。对于被并购的企业来说，能够解决资金缺口问题，保障项目的继续推进。例如一些项目因为资金被抽调挪用导致资本金缺口，通过并购贷款可以补足缺口，避免项目烂尾，同时也有利于房地产市场的结构优化。

加大“三大工程”政策推进力度

“三大工程”政策推进的意义：

相关部门协同配合，指导金融机构挖掘“三大工程”的有效信贷需求，推动贷款投放形成实物工作量。这对于参与“三大工程”的房地产企业来说，能够获得更多的金融支持。例如在保障性住房建设等工程中，企业可以利用这些资金加快工程进度，提高工程质量，不仅满足了社会的住房需求，也为企业自身的发展提供了机遇，促进了房地产市场的健康发展和稳定运行。

提高其他房地产金融政策支持效能

其他金融政策效能提高的好处：

鼓励银行机构综合运用多种金融工具满足房地产企业合理融资需求。这使得房地产企业在融资时有更多的选择。不同的企业在不同的发展阶段有不同的融资需求，例如一些企业可能需要经营性物业贷款来盘活资产，一些企业可能需要保函置换预售监管资金来缓解资金压力。多种金融工具的综合运用能够更精准地满足企业的需求，促进企业的发展，进而推动整个房地产市场的稳定。

用好降准释放资金支持有效融资需求

降准释放资金的作用：

各金融机构落实下调存款准备金率政策，运用降准释放资金支持房地产开发贷款、个人住房贷款等实体经济有效融资需求。对于房地产企业来说，降准释放的资金增加了市场上的资金供应量，使得企业获得贷款的机会增加。更多的资金可以用于房地产项目的开发建设，缓解企业的资金压力，促进房地产市场的发展。

用足交易所债券政策支持房地产企业融资

债券政策融资的意义：

支持符合条件的房地产企业发行债券融资，以及通过REITs盘活存量资产。这为房地产企业提供了新的融资途径。对于那些信誉良好、资产质量较高的房地产企业来说，发行债券可以吸引更多的投资者，筹集到更多的资金。通过REITs盘活存量资产，企业可以将一些闲置的资产如工业园区、保障性租赁住房等转化为资金，优化债务结构，提高企业的资金利用效率和市场竞争力。

保障性措施对市场稳定的保障

完善落实银行机构尽职免责制度

尽职免责制度的重要性：

指导银行机构制定具体实施细则，明确对于房地产企业出现阶段性风险但项目符合贷款标准的，相关人员可免责。这一制度的完善有助于消除银行工作人员的顾虑，提高他们为房地产企业提供贷款服务的积极性。如果没有这样的制度保障，银行工作人员可能因为担心风险而过于谨慎，导致一些符合条件的企业难以获得贷款。而现在，在保障银行债权安全的前提下，能够让更多的资金流入房地产市场，促进市场的稳定发展。

保障金融机构债权安全

债权安全保障的意义：

各市房地产融资协调机制推动“白名单”项目单独建账核算、封闭运作管理，防止贷款违规挪用。这保障了金融机构的债权安全。金融机构的资金安全得到保障，他们才会更愿意为房地产项目提供融资。如果债权得不到保障，金融机构可能会减少对房地产市场的资金投入，导致房地产企业融资困难，市场发展受阻。保障债权安全是房地产市场稳定发展的重要基础。

强化住房类资金奖惩激励导向作用

奖惩激励机制的影响：

优化业务受委托银行考核办法，对支持“白名单”项目融资的银行给予奖励，对不积极的银行实行惩戒。这一机制能够引导银行积极参与房地产市场的融资支持工作。对于那些积极支持的银行，他们可以获得更多的业务机会和利益，如住房公积金、住宅维修资金、商品房预售资金等存放和银行考核赋分上的优势。而对于不积极的银行进行惩戒，促使他们提高对房地产融资工作的重视程度，从而保障房地产市场的资金供给，促进市场的稳定发展。

加强金融支持政策措施督导落实

督导落实的必要性：

各级各有关部门强化结果导向和目标导向，对政策措施进行日常监测和定期评估，实行“半月一调度、一月一通报”。这一措施确保了政策能够真正落地实施。如果没有有效的督导机制，政策可能只是一纸空文。通过严格的调度和通报制度，可以及时发现政策执行过程中的问题，对进度迟滞、工作成效不明显的市、县（市、区）和金融机构进行约谈督办，从而保证19条措施能够切实发挥作用，促进山东房地产市场止跌回稳。

山东出台19条房地产措施，市场能止跌回稳吗？