上海高端住宅市场缘何分化？顶豪抢手与千万元级产品去化放缓背后有何原因？

豪宅客户的挑剔与购买逻辑

需求仍在，理性谨慎

如今豪宅客户越来越挑剔，需求虽在，但变得更加理性和谨慎。购买逻辑通常围绕核心城市、核心板块、核心资产配置展开，从地段、产品、开发商品牌，到项目配套、户型、精装等多个方面都不能有短板。

不同项目的客户构成

位于上海北外滩板块的潮鸣外滩项目，客户群体由上海北区本地自住客户、全市改善客户、江浙异地购房客户三大来源构成。其中上海全域及江浙客户以核心滨江房产作为长线资产避险、增值配置载体。

主流市场的户型差异

外滩瑞府项目相关人士透露，在上海主流市场，预算1500万元至3000万元的客户占比较大，因此项目124平方米和165平方米户型入市一房难求，但3000万元以上户型相对销售速度会慢一些，近期豪宅市场流速基本持平。

千万元级住宅去化减缓的表现

整体销售减缓

今年前5个月，上海单价超过10万元/平方米的住宅整体销售减缓。近年来市场供应端并未拖累销售，但供应放量之下，千万元级住宅去化速度开始减慢。

项目去化率差异

在普睿数智城市机构调研的14个单价超过10万元/平方米的项目里，多数项目的开盘去化率集中在20%至50%区间，如苏河融景开盘均价12.2万元，开盘去化仅9%；西郊云庐5月份开盘批次，开盘去化为5%。

部分项目的波动

云邸玖章在2025年有多批次房源认购率较高并触发限售，但2026年开盘情况与2025年同期相比降温明显。进入今年5月，刚需、刚性改善项目又重新回到榜单，高价楼盘仅2个上榜且排名靠后。

市场分化的原因分析

热度持续后的调整

此前豪宅热度已经持续了一年多，市场需要喘息。近两年市场上豪宅价格快速冲高，没有缓冲阶段，价格顶上去之后，销售慢下来是正常的。

供需关系的影响

市场还是由供需关系决定。原先都认为市中心去化没问题，但短期内供地太快、土地价格高，加上置换链条暂时还没有传导到豪宅购置，所以需求仍待进一步释放，市场需要一定的修复时间。

上海高端住宅市场的分化，反映出当前市场环境下客户需求的变化以及供需关系的调整。顶豪项目凭借其核心优势依然抢手，而千万元级产品去化放缓则凸显了市场面临的挑战，未来市场走向值得持续关注。

相关问答

上海高端住宅市场今年前5个月有何变化？

今年前5个月，上海高端住宅市场分化，顶豪抢手，千万元级产品去化放缓。单价超10万元/平方米住宅整体热度不及预期，部分项目去化率仅五成左右。

豪宅客户的购买逻辑有哪些变化？

豪宅客户越来越挑剔、理性和谨慎，购买逻辑通常是核心城市、核心板块、核心资产配置，地段、产品等多方面都不能有短板。

千万元级住宅去化减缓的原因是什么？

一方面豪宅热度持续后市场需调整，另一方面价格快速冲高，且短期内供地快、土地价格高，置换链条未传导到豪宅购置，需求待释放。

上海高端住宅市场供需关系如何？

上海新房供求关系从23。

顶豪项目和千万元级产品去化情况对比如何？

顶豪项目如华润沄启滨江、绿城潮鸣外滩等仍能维持九成以上高去化，甚至触发积分摇号；而千万元级产品去化率多在20%至50%区间，部分仅个位数。

上海高端住宅市场未来走向如何？

市场受供需关系影响，需求仍待进一步释放，需要一定的修复时间。未来顶豪项目可能继续受青睐，千万元级产品去化情况有待观察。