商业不动产REITs迎来“井喷时刻”，房企为何成主力军？

超460亿元募资潮来袭

募资规模创新高

自2026年1月底首批项目启动申报，到3月20日，沪深交易所已收下15单商业不动产REITs申报。短短80天，累计募资金额超460亿元，直逼2025年全年公募REITs发行总量，创下公募REITs单一试点领域的短期新高。

底层资产优质

申报的REITs项目底层资产多位于核心区域，如华安陆家嘴REIT的上海浦东晶耀前滩项目、保利发展申报项目涵盖的广州保利中心写字楼与佛山保利水城购物中心等。这些物业出租率及租金收缴率相对较高，像星河控股的项目出租率达99.34%，收缴率为100%。

参与主体多元化

此波申报热潮中参与主体呈现多元化。既有首农、首开等地方国企，星河、新城等民营房企，也有崇邦集团这类外资背景运营商，打破了此前基建REITs以国资为主导的市场格局。资金方也将其作为配置另类资产的重要渠道。

房企跻身公募REITs主战场

过往涉足情况

2021年以来，仅有招商蛇口、华润置地等约10家房企涉足REITs，其中2只产品完成扩募。2024年消费基础设施REITs迎来小高峰，但多数房企仍处于观望试水阶段。

转折点与新路径

2025年12月底商业不动产REITs开闸成为房企参与逻辑的转折点。保利发展等7家房企密集申报7单，占15单申报总量近五成。公募REITs为房企提供了“出让股权、保留运营权”的全新路径，实现资金回笼与运营收益锁定。

运营能力的考验

商业不动产的运营管理能力和开发能力不同。REITs虽打开了门，但房企最终比拼的是运营内功。未来一线城市及强二线核心地段甲级写字楼等、产业与消费基础较好的三四线优质购物中心等、酒店等特色业态资产有望成申报主流。

REITs对房企的意义

存量资产与资本市场对接

商业REITs开闸让房企真正找到了存量资产与资本市场对接的接口。以往缺乏公开上市的标准化退出渠道，如今通过REITs可将沉淀资金回笼，实现存量资产高效变现。

“轻重并举”转型路径

房企将旗下商业广场作为底层资产申报发行，并参与战略配售，这种“保留核心份额+盘活存量”的模式，既锁定未来运营收益，又实现当期资金回笼，是典型的“轻重并举”转型路径。

行业发展趋势

商业不动产REITs试点的快速扩容，是房地产市场从增量开发迈向存量运营时代的重要体现。未来，不同类型的优质资产有望成为申报主流，推动房地产行业向更高效的运营模式转变。

相关问答

商业不动产REITs试点开闸后有哪些显著变化？

募资规模创新高，80天受理15单申报，累计超460亿元。底层资产多为核心区域优质物业，参与主体多元化，打破国资主导格局。

房企在商业不动产REITs中的参与情况有何转变？

2021年以来约10家房企涉足，此前多观望。2025年12月开闸后，保利发展等7家房企密集申报7单，占近五成。

商业不动产REITs对房企有什么重要意义？

为房企提供存量资产与资本市场对接接口，实现资金回笼。“保留核心份额+盘活存量”，是“轻重并举”转型路径。

未来哪些资产有望成为申报商业REITs的主流？

一线城市及强二线核心地段甲级写字楼等核心资产；产业与消费基础较好的三四线优质购物中心等机遇型资产；酒店等特色业态资产。

当前商业不动产REITs申报项目底层资产有何特点？

多位于核心区域优质物业，出租率及租金收缴率相对较高。如星河控股项目出租率93%等。