深圳保障房转商品房新规，能否激活房地产发展动力？

深圳保障房新规的主要内容

配建规则调整

深圳住房和建设局印发的新规规定，城市更新单元规划中配建的保障性住房要与其他类型用房整体规划、合理布局。若配建的保障性住房无法移交用地，需与所在宗地的商品住房同步设计、同步建设、同步交付。这一规定使得保障房和商品房的建设更加协调统一，提高了建设效率和资源利用效率。

保障房类型转换规则

针对拆除重建类城市更新单元，开发主体有两种保障房类型转换规则可选择。一是将原规划的出售型保障房（如人才房、共有产权房）中40%调整为商品房销售，剩余60%按平均容积率折算用地面积无偿移交政府；二是将50%转为商品房，50%调整为公共租赁住房或保障性租赁住房。这为开发主体提供了更多的选择空间，以适应不同的项目需求。

新规带来的积极影响

提升开发商积极性

新规通过三类地区差异化配建比例（核心区20%、过渡区18%、发展区15%）和动态调节机制，结合用地移交免缴地价、审批流程简化等激励措施，提升了开发商参与城市更新项目的积极性。开发商在保障房建设上的成本降低，利润空间得到保障，从而更愿意投入到城市更新改造中。

推动城市更新进程

新规一方面增加了保障房多渠道供应，另一方面按比例配建、免缴地价、出售型保障性住房可调整为商品房等措施，减轻了开发主体压力。这有利于推动城市更新改造的进程，构建更加长期健康的发展模式，促进城市的发展和建设。

政策调整的原因分析

让存量项目尽快启动

很长一段时间，旧改驱动了深圳楼市。但由于市场下行，资金平衡难度大，存量项目按旧的配建规则很难长期进行下去。此次对存量项目中保障房进行调减，符合要求的部分可转为商品房，目的是让存量项目尽快启动，解决安置等历史遗留问题。

激活房地产发展动力

旧改项目在深圳楼市中发挥了积极作用，但目前面临一些问题，如造成楼市动力削弱，产生回迁安置、不良资产、三角债等问题。政策调整旨在打通旧改领域流动性不足的堵点，从供需两端激活房地产的发展动力，提升旧改加速器功效。

新规对住房市场的转型意义

平衡市场与保障需求

深圳此次调整并非放松保障房建设，而是通过灵活机制平衡市场与保障需求。允许部分保障房转为商品房，加速了停滞项目落地，既满足了市场对商品房的需求，又保证了保障房的供应。

推动住房市场转型

新规推动住房市场向“保障房与商品房双轨并行”转型。这标志着深圳在房地产发展新模式探索中迈出关键一步，有助于构建更加合理、健康的住房市场体系，满足不同人群的住房需求。

深圳出台的保障房转商品房新规，在提升开发商积极性、推动城市更新进程、激活房地产发展动力以及推动住房市场转型等方面都具有重要意义。这一政策调整是适应市场变化的积极举措，有望为深圳房地产市场带来新的发展机遇。

相关问答

深圳保障房新规适用于哪些项目？

该新规适用于《国务院关于规划建设保障性住房的指导意见》施行前，已审批但未开工的城市更新项目。

开发主体在保障房类型转换上有哪些选择？

开发主体可在两种规则中选择，一是40%转商品住房+60%无偿移交，二是50%转商品住房+50%转配租型保障房。

新规是如何提升开发商积极性的？

通过三类地区差异化配建比例和动态调节机制，结合用地移交免缴地价、审批流程简化等激励措施，提升开发商参与积极性。

深圳为何要对存量保障房进行调减并转为商品房？

主要是为了让存量项目尽快启动，解决安置等历史遗留问题，打通旧改领域流动性不足的堵点，激活房地产发展动力。

新规对住房市场有什么转型意义？

新规通过灵活机制平衡市场与保障需求，推动住房市场向“保障房与商品房双轨并行”转型。

新规对城市更新进程有什么作用？

新规增加保障房多渠道供应，减轻开发主体压力，保障其利润空间，有利于推动城市更新改造的进程。