深圳泰禾院子历经波折终入市，背后有何故事？

《深圳泰禾院子：九年波折终入市》

一、昔日地王诞生：泰禾院子的开端

深圳泰禾院子的拿地背景

2015年，泰禾集团进军深圳房地产市场，以57亿元拍下深圳宝安区尖岗山的两块地块，用于打造深圳院子项目。这两块地的溢价率高达177.61%和94.74%，如此高的溢价率一举刷新当年的“地王”纪录。这一举措在当时引起了广泛的关注，因为这不仅展示了泰禾集团对深圳房地产市场的看好，也体现了其想要在这个市场大展拳脚的决心。当时的房地产市场处于一个相对繁荣的时期，开发商们都在积极地寻找优质的地块进行开发，泰禾集团也不例外。尖岗山片区在当时已经是深圳早年间的豪宅区，周边有曦城一期（纯别墅盘）、中海的九号公馆等知名项目，并且在2015年时，项目周围的房价已经达到了9-15万/平方米的水平。这使得尖岗山地块具有极大的开发价值。

二、波折不断：项目发展遇阻

楼市调控的影响

2016年，深圳政府开始实行楼市调控政策。这一政策对尖岗山片区的定位进行了调整，由原来高档的低密度住宅区，逐步向相对高端的人才居住商品房区域转变，目的是为城市功能做更多的配套。限购限贷政策不断加码，并且新房项目入市必须严格执行销售限价。这一系列政策的出台，使得泰禾院子原来的销售策略宣告失效。原本按照市场预期的高端定位和高价销售的计划无法实现，项目的进展因此变得十分缓慢。泰禾院子作为一个定位高端的别墅项目，受到政策的冲击尤为明显，它的目标客户群体受到限购限贷政策的限制，而销售限价又限制了其利润空间，这让项目的开发陷入了困境。

泰禾集团自身的危机

除了楼市调控的外部因素，泰禾集团自身也遭遇了发展危机。到了2017年年底，泰禾负债合计1813亿元，同比增长78.44%。如此高额的负债给公司带来了巨大的财务压力，使得公司在项目开发上力不从心。2020年7月，泰禾因为未能完成一笔中期票据的兑付，正式宣告债务违约。这一事件成为了泰禾院子开发停滞的重要转折点，由于公司资金链出现严重问题，深圳院子的开发不得不陷入停滞之中。

三、长城资产纾困：项目迎来转机

长城资产的介入历程

在泰禾院子面临重重困难的时候，长城资产起到了关键的作用。早在2017年3月，中国长城就承接了泰禾项目公司的60亿元债权，成为深圳院子项目投资方。2021年，深圳院子的开发商深圳泰禾房地产开发有限公司的大股东发生变更。芜湖长维投资中心（其大股东为中国长城资产管理股份有限公司深圳分公司），认缴出资9900万元持有深圳泰禾99%的股权，而泰禾的全资子公司福建中维房地产开发有限公司的持股比例则降至1%。长城资产的经营范围主要是收购、受托经营金融机构不良资产，对不良资产进行管理、投资和处置。它在房地产领域有着丰富的纾困经验，除泰禾以外，还曾纾困佳兆业、恒大等出险房企。在长城资产的帮助下，深圳院子逐步开始复工。2023年5月，泰禾集团的有关负责人在与投资者在线互动时表示，从2023年初开始，深圳院子的南区就已全面复工，预计不久后便可以实现南区合院的开盘销售。

四、低调入市：深圳院子的现状

项目入市情况

2023年10月16日，深圳院子（备案名：泰禾城市花园）项目获批预售许可证。首批房源推出了63套别墅，户型建面约209-232平方米，备案均价13.8万元/平方米，套均总价约3008万元/套。其中，最便宜的一套总价约2377万，最贵的一套总价为4729万元，单价高达21.53万元/平方米。从销售情况来看，据项目方披露信息，截至10月22日晚间，该项目已有46批客户完成登记，开盘总销售套数超过40套，销售金额约13亿元，整体去化在七成左右。此次深圳院子取证非常突然，前期没有做太多的宣传，而且登记时间只有3天，意向购买者需验资1000万元并冻资300万元，有一部分客户还因为赶上周末资金没到位，错过了线上选房。

项目的特色与吸引力

深圳院子是泰禾集团打造的一个“院子”系列产品之一，以中式庭院风格建造，具有独特的建筑风格和文化内涵。项目地处深圳宝安区尖岗山片区内，地理位置十分优越，依山傍水，西面是西乡片区，东接西丽，南临新安，北部就是铁岗水库，还有尖岗山公园、宝安公园、企龙山公园三大公园环绕，生态环境一流。这种独特的地理位置和优美的自然环境，再加上中式庭院的建筑风格，对一部分高端客户有着很强的吸引力。

五、深圳楼市回暖：项目入市的大环境

二手房市场的回暖表现

“9.29”新政后，深圳楼市近期回暖明显。在国庆假期过后，深圳的二手房录得网签量已连续2周超过2000套，10月7日-13日当周的网签量更是创下了近3年周成交量的历史新高。据乐有家研究中心统计，截至10月21日，深圳10月的累计网签量已超过5000套，对比涨幅31%，其预计中介门店实际签约量有望超8000套，二手房交易量正在向“繁荣线”靠近。这种二手房市场的回暖，反映出市场上购房者的需求在增加，市场信心也在逐步恢复。

新房市场的回暖表现

新房市场的表现同样亮眼，截至10月22日，深圳一手住宅认购量8405套，达到深圳交易量的繁荣线水平，据机构预测，10月全月的累计认购量有望超过10000套。在十一假期之后，深圳近期在一周的时间内还诞生了两个“日光盘”，即位于龙华区的深业上城学府和位于光明凤凰城板块的中建观玥项目。这一系列的现象表明，深圳的房地产市场正在逐渐走出之前的低迷状态，市场的活跃度在不断提高。

楼市回暖对深圳院子的影响

在这样的楼市回暖大环境下，深圳院子的入市也受到了一定的积极影响。有业内人士对界面新闻表示，“这种新中式别墅还是有部分人很喜欢的，最近开盘也是赶上了楼市的好时候，能够有7成的去化已经很不错了”。尽管深圳院子在前期面临诸多困难，但是在楼市整体回暖的背景下，它仍然吸引了不少高端客户的关注，取得了相对较好的销售成绩。

相关问答

泰禾院子为什么会成为昔日地王？

泰禾院子所在的尖岗山地块在2015年具有很大的开发价值，周边已经是豪宅区且房价较高，泰禾集团看好该地块的发展前景，以高额溢价拍下地块，所以成为地王。

楼市调控政策怎样影响泰禾院子的发展？

2016年楼市调控改变了尖岗山片区定位，限购限贷和销售限价政策使泰禾院子高端定位的销售策略失效，目标客户受限且利润空间被压缩，导致项目进展缓慢。

泰禾集团的债务危机对深圳院子有何影响？

泰禾集团2017年底高额负债，2020年债务违约，资金链断裂，使得深圳院子开发资金不足，从而陷入停滞状态。

长城资产是如何帮助深圳院子的？

2017年承接泰禾项目公司债权，2021年成为大股东改变股权结构，之后帮助深圳院子逐步复工并走向开盘销售。

深圳院子有哪些独特之处吸引购房者？

它是泰禾“院子”系列中式庭院风格建筑，位于尖岗山片区，依山傍水且周边公园环绕，生态环境好，具有独特的建筑风格和优越的地理位置。

深圳楼市回暖对深圳院子销售有什么意义？

楼市回暖意味着购房者需求增加、市场信心恢复，在这样的环境下，深圳院子尽管前期波折但仍吸引了不少高端客户，取得较好销售成绩。