香港校舍生意爆火，资本为何扎堆入局？
供需错配下的床位缺口
教育枢纽地位巩固
香港作为亚洲教育枢纽地位持续巩固，2025年五所大学跻身亚洲前20名。特区政府推进“留学香港”品牌建设，非本地学生收生限额提高，如自2024/25学年起，限额从20%提至40%，2026/27学年将提至50%。
住宿供应严重不足
尽管非本地学生人数快速增长，但住宿供应却远远跟不上。截至2024/25学年，香港学生宿舍床位总供应量约57335个，即便全供非本地学生，仍有显著缺口。热门院校竞争更激烈，如香港大学、中文大学等。
租房压力与租金上涨
就读香港城市大学的研究生李芳称，学校宿舍名额少，抽不中只能校外租。沙田合租月租金达5500港元，学校旁更贵。仲量联行数据显示，主要学生宿舍入住率高，租金自2022年稳步上升近一成。
资本为何青睐
抗经济周期的魅力
中原投资总裁叶明慧表示，学生公寓具有抗经济周期和极端事件下的韧性。如2008年金融危机，美国学生公寓租金未受影响，次年交易价格回升。新冠疫情时，中原投资旗下美国项目收租率和出租率与疫情前持平。
回报收益优势明显
从回报收益看，香港学生宿舍收益水平高于传统办公及住宅物业。据莱坊统计，香港学生公寓租金收益率预计为4.5%，有可能超5%，甲级办公空间收益率约为3.7%等。投资学生公寓的机构忠诚度高。
政策推动作用显著
2025年7月，香港特区政府推出“城中学舍计划”，包括扩大“酒店”用途定义、放宽审批等。2025年施政报告进一步扩展计划，2026年7月立法会拨款103亿港元予大学加快兴建学生宿舍。
如何做好这本生意
多品牌差异化定位
中原投资采取多品牌布局、差异化定位策略。旗下有“一步居”和“一汇居”两个品牌，“一步居”邻近学校，“一汇居”周边学校多、生活配套便利。价格覆盖合租床位到单人套房等多个需求层级。
精准的租客结构与标的获取
目前中原旗下项目近九成租客为内地学生。在项目标的获取上，坚持地段优先、灵活改造策略。优先考虑通勤便利性，改造标的包括写字楼、酒店、住宅等，通过灵活改造控制成本，提升租金产出。
清晰的市场定位与前景展望
叶明慧将香港学生公寓市场定位在“初级阶段”，但前景明朗。已吸引主权基金、保险资金等机构关注。她描绘了英美已运行数十年的学生公寓生意闭环，未来市场将朝稳健、专业化方向发展。
相关问答
香港学生公寓市场为何突然爆火？
政策放开使非本地学生增多，而住宿供应不足，供需错配致租金上涨，加上学生公寓抗经济周期、回报收益高，吸引资本涌入。
资本青睐香港学生公寓的主要原因是什么？
因其具有抗经济周期和极端事件下的韧性，回报收益高于传统物业，还有政策推动，如“城中学舍计划”等。
香港学生公寓的供需缺口有多大？
截至2024/25学年，即便所有床位专供非本地学生，仍有约34665个床位缺口，热门院校竞争更激烈。
中原投资在香港学生公寓运营上有哪些策略？
采取多品牌布局、差异化定位，精准定位租客结构，在项目标的获取上坚持地段优先、灵活改造策略。
香港学生公寓市场未来的发展趋势如何？
虽尚处初级阶段，但前景明朗，已吸引众多机构关注，未来将朝着稳健、专业化方向发展，形成生意闭环。
“城中学舍计划”对香港学生公寓市场有何影响？
从简化审批到资金拨付，从存量改造到新建供应，有力推动了学生宿舍的供给侧改革，促进市场发展。
