中国与日本地产有诸多不同，中国地产如何止跌回稳？

财云财经阅读：17902024-11-08 11:35:00评论：0

摘要： 中国与日本地产在政策侧重、调整规律、风险特征方面存在差异，有诸多影响。中国地产止跌回稳可借鉴海外经验，稳供给、扩租金利差、财政货币协同，长远要发挥城镇化空间优势。

政策侧重方面的差异

中国调控供给侧

近年来中国地产调控政策重点逐渐向供给侧转移。2018年“资管新规”是一个重要标志，之后2021年“三条红线”加强了房企融资监管。这种调控方式改变了以往的格局，使得房企融资先于销售出现走弱的现象，这是中国地产调整的独特之处。中国在调控供给方面，更多地从房企融资等方面入手，规范房地产市场的供给结构。

日本侧重遏制需求

日本在地产调控方面更多地侧重于需求侧。例如在上世纪90年代地产泡沫破灭时，主要原因是房贷利率在短期内快速上升了350bp。这种通过对需求侧的强力抑制，如提高房贷利率等方式，来调控房地产市场，与中国目前的供给侧调控为主的政策有很大区别。

中国与日本地产有诸多不同，中国地产如何止跌回稳？

调整规律方面的差异

人口与城镇化率影响

中国和日本在人口特征方面有相似之处，人口增速都在下行，老龄化率也较为接近。然而中国的城镇化率与日本相比仍处于较低水平。中国按照世界银行可比口径为64%，而日本在当时已经达到78%。这使得人口流动类需求对地产需求的影响在中国更为突出。

销售下行的不同情况

在地产销售方面，中国和日本也呈现出不同的规律。日本在调整的第一年销量下行幅度达到41%，高于中国同期的-22%。但是日本在销售第三年就出现了阶段性反弹，而中国的销售却持续下滑了四年之久，这种销售下滑的时长差异反映了两国房地产市场调整规律的不同。

风险特征方面的差异

房企压力对比

在房企方面，中国面临的压力比日本更大。中国新开工下滑幅度更大且周期更长，四年收缩了65%，而日本新开工下行一年后就开始回升。在价格层面，虽然中日房价下行幅度接近，但中国拿地主体减少，地价4年下行32%，相当于日本13年的下行幅度，这体现了中国房企面临的严峻形势。

居民压力对比

在居民端，中国居民压力小于日本。中国居民有大规模的预防式储蓄，中低收入群体储蓄率达到20%，高于高收入群体的18%，居民仍然保有购房能力，只是购房预期转弱。而日本的储蓄增速明显下滑，居民面临的压力相对更大。

不同点带来的影响

传导链条与机制影响

中国地产的传导链条被拉长，传导机制出现分化。由于房企融资承压，施工周期延长到三年，新开工大幅减少也导致地产投资持续下滑，对经济的下拉作用快于日本。中国供给侧调整使需求侧政策传导分化，出现利率下调但销售仍然偏弱的现象，而日本利率能影响销售。

风险点差异影响

中国的风险主要集中在房企竣工端。融资压力影响竣工，现房库存积压，占用期房资金，导致期房正常竣工率低。一手现房和二手等成屋销售好，但期房销售弱，进一步加剧流动性短缺和销售分化等问题。而日本的风险主要在居民端。

宏观框架的系统性分化

在金融框架方面，中国居民存款近一年增加，企业存款减少，两者差异达近二十年最大，与日本居民存款表现弱于企业形成对比。在产业框架方面，中国调控供给加速产业结构转换，地产行业与非地产行业景气分化，而日本产业政策不当导致所有行业景气均走弱。在政策传导方面，非地产行业景气强但对信用需求等影响小，影响政策传导。