10月17日国新办发布会后，地产政策“托底”而非“强刺激”，你知道为啥吗？
一、10月17日国新办发布会与地产政策概览
发布会内容概述
10月17日国务院新闻办公室举行的发布会意义非凡。住房城乡建设部部长倪虹和财政部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局负责人都参与其中，介绍促进房地产市场平稳健康发展的情况。这表明房地产市场在国民经济中的重要地位，政府多个部门都在协同关注其发展动态。
地产政策组合拳不断出击
自9月24日以来，地产政策就像一套组合拳不断打出。其中包括下调房贷利率、下调首付比例、调整限购政策、扩大“白名单”范围、重启土储地方债券等措施。在本次发布会上，更是将一揽子政策概括为“四个取消，四个降低，两个增加”。取消限购、限售、限价、普通住宅和非普通住宅标准等措施，旨在减少对房地产市场的限制，让市场机制发挥更大作用。降低住房公积金贷款利率、首付比例、存量贷款利率和“卖旧买新”换购住房税费负担，直接减轻了购房者的经济压力，有利于刺激购房需求。“两个增加”中的通过货币化安置房方式新增实施100万套城中村改造、危旧房改造项目，以及年底前将“白名单”项目的信贷规模增加至4万亿，这两个措施为房地产市场注入了新的活力。
二、政策效果：逆周期调节的关键作用与挑战
货币政策工具的局限性
在本轮地产优化政策中，很多前期政策的效果并不理想。例如，之前采用的货币政策工具大多以贷款形式投放，虽然利率较低，但融资主体要承担偿还本金和风险自担的压力。像2023年2月央行创设的“租赁住房贷款支持计划”以及2024年5月17日设立的保障性住房再贷款等政策，从数据来看，截至6月末，金融机构已发放247亿元租赁住房贷款，保障性再贷款余额为121亿元，这表明政策推进的效率还有待提高。在保交楼方面，2022年8月29日政策性银行推出“保交楼”专项借款，规模达2000亿元，后续又有新增借款投放，但截至2023年底绝大部分已投放，各地商业银行配套融资进度却较慢。这些都显示出货币政策工具在地产调控中的局限性。
财政政策的逆周期调节潜力
与货币政策不同，财政政策在本轮政策调整中有了更多的边际增加和倾斜，这能够起到一定的逆周期调节作用。例如重启土地储备专项债，这个政策工具在2017-2019年使用过，本次投向专注于盘活闲置土地和房产，有助于缓解房地产企业流动性和债务压力，促进保交楼等工作。虽然其效果还需要进一步观察，但这种从货币工具向财政工具的倾斜趋势是值得关注的。信贷类工具具有“顺周期”特征，在经济预期高时实体愿意借钱，预期弱时则谨慎。而财政政策的“逆周期”属性能够在经济低迷时发挥更大的托底作用。
三、短期地产数据：改善背后的复杂情况
销售数据的回暖
自9月24日新地产政策落地近半月，地产销售出现了回暖迹象。截至10月15日，10月30大中城市日均新房成交面积为22.6万平，前15日的同比增速从9月的-32.4%大幅收窄至-4.5%。一线城市改善最为明显，10月前15日的新房销售同比增速从9月的-31.6%升至11.5%，三线城市新房销售增速也由负转正。二手房的改善幅度更大，尤其是在一线城市，二手房销售同比均回正。这主要是因为二手房交易限制相对较少，房源供应更充足。
存在的潜在问题
尽管销售数据有所改善，但房地产市场仍存在不少问题。房价仍有回落压力，目前的销售量增加可能更多是“以价换量”的结果。而且库存处于高位，去库周期漫长，这意味着房企面临的风险依然较大，房地产整体对经济仍存在拖累。例如，二线城市在这次销售数据改善中幅度相对较小，这可能是由于一线城市限购放开产生的虹吸效应，影响了二线城市的新房销售。
四、积极政策重托底而非强刺激的原因及意义
海外地产周期的经验借鉴
从海外经验来看，房地产周期的出清需要较长时间。研究表明，海外经济体地产价格、销售、开工、投资指标的调整约4-8年。在房价下跌过程中，前3年跌幅最大，之后随着短期冲击过去，跌幅逐步收窄，回升过程也较为缓慢。例如，相较房价最高时的水平，海外地产销售、开工和投资的最大平均跌幅分别为33%、48%、27%。这告诉我们房地产市场的调整是一个渐进的过程，不能急于求成。
政策托底的多方面考量
在当前房地产面临压力的情况下，政策更多以托底为主而不是强刺激。政策端注重托住多方面的底线，如保交楼、保障房建设、老旧房产改造升级、打开对刚性和改善性需求的限制、降低居民债务付息压力，以及托底系统性重要的金融机构和企业的稳健经营，守住不发生系统性风险的底线等。这种托底政策有助于稳定房地产市场的基本盘，避免市场过度波动，逐步引导房地产市场走向健康发展的轨道。
相关问答
10月17日国新办发布会提到的“四个取消，四个降低，两个增加”是什么？
“四个取消”是取消限购、限售、限价、普通住宅和非普通住宅标准；“四个降低”是降低住房公积金贷款利率、首付比例、存量贷款利率和“卖旧买新”换购住房税费负担；“两个增加”是通过货币化安置房方式新增实施100万套城中村改造、危旧房改造，以及年底前将“白名单”项目的信贷规模增加至4万亿。
为什么货币政策工具在地产调控中效果有限？
货币政策工具大多以贷款形式投放，融资主体需偿还本金且风险自担。即使利率低，在市场主体预期不乐观时，也难以刺激其积极融资，所以难以起到很强的逆周期调节效果。
土地储备专项债有什么作用？
土地储备专项债有助于盘活闲置土地和房产，缓解房地产企业流动性和债务压力，促进保交楼等工作。它的“逆周期”财政属性能够在房地产市场低迷时为企业提供支持。
为什么一线城市地产销售数据改善更明显？
一线城市限购放开等政策力度较大，且二手房交易限制少、房源供应充足。相比之下，二线城市受一线城市虹吸效应影响，三线城市本身政策效果也在显现，所以一线城市销售数据改善更明显。
政策托底房地产市场有哪些重要意义？
政策托底可以保障居民住房需求，如保交楼、保障房建设等；可以减轻居民购房压力，如降低利率等；还能稳定金融机构和企业经营，避免系统性风险，保障房地产市场的平稳健康发展。
为什么房地产市场调整需要较长时间？
从海外经验看，房地产周期涉及价格、销售、开工、投资等多方面指标调整，这些指标相互影响，调整过程复杂。例如销售的下降会影响投资和开工，而库存等因素也会制约市场复苏，所以需要较长时间。
