北京、上海楼市拐点真的要来了吗？
北京、上海楼市拐点渐显
周期调整与房价企稳预期
本轮房地产周期调整已超四年，近期供给侧和政策端变化，让中金公司认为今年北京、上海楼市房价有望企稳。这一判断基于多方面因素，房地产市场的周期波动一直受多种因素影响，此次周期调整时间较长，如今出现的变化预示着新的趋势。
二手房库存的关键作用
二手房库存直接影响住房边际定价，其去化周期水平与房价走势有量化强关联。自2H25以来，上海、北京二手房挂牌量持续下行，两地去化周期已基本回到房价有望企稳的区间范围。这一变化对房价走势有着重要的指示作用，库存的减少意味着市场供需关系的悄然改变。
房价走稳的可持续性探讨
挂牌量下行原因剖析
此次两地挂牌量下行并非成交加速所致，而是可出售体量或出售意愿下降，表现为新挂量下降、撤牌量增多。这与过往政策出台、房价平稳窗口期表现不同，大概率是社会库存自然触底的体现。这种独特的变化反映了市场内部机制的调整，值得深入研究。
可持续性的条件分析
若两地交易量能基本平稳，土地市场“控增量”能落到实处，供需条件的优化和房价的走稳将具有持续性。交易量的平稳是市场稳定的重要基础，而土地市场的合理控制则能从源头上影响供需关系，这些条件相互作用，共同决定了房价走稳的可持续性。
政策端变化的影响
重视“去库存”问题
政策端自上而下开始重视“去库存”问题，可能在住房收储方面有超预期进展，如上海试点三区二手房收储。这一举措显示了政策对房地产市场库存调整的积极干预，有望对市场产生深远影响，推动库存进一步合理优化。
限购政策的边际调整
北京、上海的限购政策边际调整虽力度适中，但在社会库存见底背景下，可能成为房价预期进入正循环的催化剂和加速器。限购政策的微调往往能引发市场的连锁反应，在当前库存形势下，其作用值得关注，可能会改变市场参与者的预期和行为。
尽管有房价企稳等积极预期，但也存在风险。核心城市宅地新供体量超预期增加、二手房市场挂牌量超预期增加，以及内外生风险造成住房交易量大幅收缩等情况，都可能影响楼市的发展态势，投资者需密切关注这些因素的变化。
相关问答
为什么说今年北京、上海楼市房价有望企稳？
本轮房地产周期调整超四年，二手房库存去化周期与房价走势关联强，两地挂牌量持续下行，去化周期回到有望企稳区间。
二手房库存对房价有何影响？
二手房库存直接影响住房边际定价，其去化周期水平与房价走势存在量化强关联，库存变化预示着房价走势的变化。
此次北京、上海挂牌量下行的原因是什么？
挂牌量下行并非成交加速，而是可出售体量或出售意愿下降，表现为新挂量下降、撤牌量增多，是社会库存自然触底体现。
房价走稳具有可持续性需要哪些条件？
交易量基本平稳，土地市场“控增量”落到实处，这样供需条件优化，房价走稳才具有持续性。
政策端有哪些变化值得关注？
政策端重视“去库存”，如上海试点二手房收储；北京、上海限购政策边际调整，或成房价预期正循环催化剂。
楼市存在哪些风险？
核心城市宅地新供体量超预期增加、二手房市场挂牌量超预期增加，以及内外生风险致住房交易量大幅收缩。
