六大行和股份行调降存量房贷利率，你知道多少？

财云财经阅读：52262024-10-13 15:37:00评论：0

摘要： 10月25日起六大行和股份行调降存量房贷利率，包括调整范围、规则、申请情况、特殊情况细则，不同城市不同房贷类型的调整方式，还有能省多少钱等内容。

存量房贷利率调整：整体情况概览

随着经济形势的发展，住房贷款政策也在不断调整。此次工行、农行、中行、建行、交行、邮储6家国有大行以及12家股份行在内的多家银行，从10月25日起对存量个人房贷利率进行调整。这一举措对于广大房贷借款人来说是个重要的消息，意味着在住房贷款支出上可能会有所减少。

政策背景与银行公告

政策背景

近年来，房地产市场面临着各种变化，为了稳定市场、减轻居民房贷负担、刺激消费等多方面的考量，银行决定对存量房贷利率进行调整。

六大行和股份行调降存量房贷利率，你知道多少？

银行公告内容

多家银行发布的公告详细介绍了操作细则。这些公告为借款人提供了明确的指引，告诉他们是否符合调整条件、如何进行调整以及调整后的相关变化等内容。

调整范围：哪些房贷会被调整？

贷款用途与类型

此次调整范围为已发放的用途为购买住宅的商业性个人住房贷款。这包括了首套、二套及以上住房的贷款，无论是普通纯商业性个人住房贷款，还是公积金组合贷款中的商业性个人住房贷款都在调整范围内。不过，需要注意的是，如果自身房贷利率已经低于LPR-30BP的，就不参与此次调整。这是为了确保调整的合理性和针对性，主要是针对那些利率相对较高的存量房贷。

合同要素的变化

在调整过程中，值得特别关注的是仅调整贷款利率加减点，其他合同要素如贷款余额、剩余期限、重定价日、重定价周期等保持不变。这意味着借款人的贷款本金、还款期限等基本情况不会因为此次利率调整而发生改变，只是利率部分的调整，这样可以在不打乱银行原有贷款管理体系的情况下，为借款人带来实惠。

调整规则：不同地区和类型房贷的调整方式

一般地区的调整规则

除北京、上海、深圳等地区外，其他地区利率高于LPR-30BP的全部存量房贷统一调整至LPR-30BP。这一规则是比较统一和明确的，让大部分符合条件的借款人能够清晰地知道自己的房贷利率将会调整到什么水平。

特殊地区的调整规则

北京地区

北京地区的调整规则较为细致，北京五环外的二套房贷利率高于LPR-25BP的，统一调整至LPR-25BP；北京五环内二套房贷利率高于LPR-5BP的，统一调整至LPR-5BP。

上海地区

上海自贸区临港新片区及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山区二套房贷利率高于LPR-25BP的，统一调整至LPR-25BP；其他地区二套房贷利率高于LPR-5BP的，统一调整至LPR-5BP。

深圳地区

深圳全辖二套房贷利率高于LPR-5BP的，统一调整至LPR-5BP。

自动统一调整：哪些房贷无需申请？

对于符合条件的浮动利率定价方式的存量个人住房贷款，无论是首套、二套还是以上的住房贷款，都无需借款人申请，银行将统一进行调整。这是为了方便广大借款人，减少他们的操作流程，银行主动根据相关规定进行调整，让借款人能够更便捷地享受到利率下调的优惠。

需要主动申请的情况：特殊房贷类型的调整

固定利率和基准利率房贷

对于固定利率和基准利率的房贷，借款人需要先提出申请转成浮动利率。具体的转换方式是以最近一个月对应期限的LPR转换为加点形式，加点幅度等于原合同利率水平与最新一期LPR的差值。并且转换后如果利率水平高于LPR-30BP，再将加点幅度调整至上述下限。需要注意的是，利率转换后就不能再转回固定利率或基准利率定价了。

部分地区二套转首套房贷

在北京、上海、深圳等地区的二套住房贷款，如果符合二套转首套房贷条件的，借款人可以通过线上或线下的方式向各行申请“二套转首套”。经过银行审核符合条件后转成首套房贷款，然后再按照上述的调整规则进行利率调整。

调整时间：批量调整与自主申请调整的时间安排

批量调整时间

对于符合条件的存量个人住房贷款，六大行将于2024年10月25日集中批量调整合同贷款利率，当日生效。也就是说，从10月25日起，这些贷款就按照新的利率水平执行，而调整前的利息则按照原合同利率水平计算。

自主申请调整时间

各行对于申请固定利率或基准利率定价转浮动利率定价、“二套转首套”的时间要求略有差异。主要集中在自公告之日至10月22日-24日（含），不过也有银行从10月13日起就可以提起申请。渠道包括手机银行或贷款服务行，审核通过后，银行于10月25日进行集中批量调整贷款利率，当日起按照新的利率水平执行。并且自2024年10月25日（含）起，借款人仍然可以通过手机银行或贷款服务行继续发起定价方式转换、“二套转首套”申请，银行将在成功转换当日对符合条件的贷款进行利率调整。

特殊情况：利率调整中的特殊处理

利率调整生效日在两期还款日之间

如果利率调整变更生效日（10月25日）在借款人两期还款日之间，借款人10月的还款额将分为调整前、调整后两段计息。例如交通银行举例，若房贷利率10月25日变更生效，借款人的10月房贷还款日为28日，利率调整后的还款日依然为每月28日，但还款额将两段计息，即9月28日至10月24日按原利率计算，10月25日至10月27日按新利率计算，下个月起整月的利息都按新利率计算。

逾期贷款的利率调整

恒丰银行等在公告中强调，逾期个人住房按揭贷款暂不进行利率调整，待借款人归还积欠本息后，才可以申请利率调整。浙商银行也表示，自2024年10月25日起，对于前期因贷款逾期、不良等原因未批量调整的，以及未在2024年10月25日前申请转为LPR浮动利率的存量房贷，或者在2024年10月25日前申请调整，但在10月25日后审核通过的转为LPR浮动利率的存量房贷，若当前符合利率调整条件，借款人仍可通过该行手机银行、微信小程序等线上渠道或向贷款服务行提交存量住房贷款利率调整申请，银行将逐笔进行审核，自审核通过当日起执行新利率，此前贷款利息均按原合同利率水平计算。

调整后的省钱计算：能省多少钱？

根据工商银行前期答疑时提供的案例，不同城市、不同房贷情况能节省的金额有所不同。如果借款人在某二线城市有一套住房，当前房贷利率为LPR不加点（3.85%），以贷款金额100万元、30年期、等额本息的房贷计算，调整后每月可节省支出约170元，总共节省利息约6.1万元。若借款人在某一线城市有一套住房，当前房贷利率为LPR+55BP（贷款发放时首套房贷利率政策），即4.4%，以贷款金额100万元、25年期、等额本息的房贷计算，调整后每月可节省支出约469元，总共节省利息约14.06万元。这表明，此次存量房贷利率调整对于减轻借款人的经济负担有着明显的作用。

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