存量房贷利率批量调整效果、加点幅度和重定价周期是怎样的？

存量房贷利率批量调整的效果

调整的规模与范围

存量房贷利率的批量调整涵盖多种类型房贷，包括首套、二套及以上存量房贷，还有去年已调整过加点幅度的存量房贷。10月25日全国性银行对符合条件的借款人进行批量调整，21家全国性银行截至10月28日已完成5366.7万笔、25.2万亿元存量房贷利率下调，地方法人银行也即将完成。

对不同借款人的影响

不同借款人因房贷利率重定价日期不同，调整后的房贷利率会有差异，但最终都会接近新发放房贷利率平均水平。目前部分重定价日在10月21日以后的借款人存量房贷利率已降至3.3%，随着其他房贷重定价，多数存量房贷利率将达此水平。

对商业银行净息差的影响

一方面，央行下调政策利率，带动MLF利率下降，银行获取资金成本降低，且银行下调存款挂牌利率。另一方面，存量房贷利率下调减少提前还贷现象。从某大行数据看，10月以来房贷提前还款较9月减少20%，综合来看对银行净息差影响基本中性。

房贷利率加点幅度的动态调整

偏离幅度的设定意义

央行公告提出存量房贷利率与全国新发放房贷利率偏离达一定幅度可协商调整。偏离幅度设定很关键，过大借款人有落差可能增加提前还贷，过小会造成频繁重置合同，商业银行经测算将偏离幅度约定为30BP。

具体的调整规则

以央行最新发布全国新发放房贷平均利率对应的加点幅度加30BP为门槛值，若存量房贷加点幅度高于门槛值可协商调整。如2024年第三季度相关数据计算出调整门槛为-22BP，10月25日多数借款人已批量调整，预计第四季度多数无需调整。

未来调整的预期

如果政策利率稳定，新发放房贷利率稳定则存量房贷利率无需调整。若新发放房贷利率加点幅度下降，存量房贷利率也会下行。本轮调整后，若存量房贷与新发放房贷差异大于30BP会推动新一轮下调，预计银行较少发放利率低于3%房贷以保持利差稳定。

未来重定价周期的选择

重定价周期的基本情况

自2024年11月1日起，合同为浮动利率的借款人可与银行协商重定价周期。重定价周期是利率跟随定价基准调整的时间间隔，现在一般每年重定价一次，央行公告取消最短1年的限制。

银行提供的选项及影响

11月1日以后，新老借款人可自主或协商选择重定价周期，银行大多提供三个月、半年、一年三个选项。不同周期重定价次数不同，且存量房贷借款人在贷款存续期内大多只能调整一次。从整个贷款周期看，重定价周期长短影响中性，LPR下行时越短越能早享降息红利，LPR上行时则会更快承受加息负担。

相关问答

存量房贷利率批量调整覆盖哪些房贷类型？

存量房贷利率批量调整涵盖首套、二套及以上存量房贷，还包括去年已经调整过加点幅度的存量房贷。

存量房贷利率调整后，所有借款人的房贷利率马上就一样吗？

不是，由于房贷利率重定价日期不同，不同借款人调整后的房贷利率会有所差异，不过重定价后都将接近新发放房贷利率平均水平。

为什么存量房贷利率与新发放房贷利率偏离幅度设定为30BP？

如果偏离幅度设定过大，借款人可能增加提前还贷；设定过小，可能造成频繁重置合同超出银行业务承受能力，所以商业银行经测算将其设定为30BP。

怎样根据调整规则确定自己的存量房贷是否需要调整加点幅度？

先根据央行公布的全国新发放房贷利率和对应季度5年期以上LPR均值算出调整门槛值，若自己存量房贷加点幅度高于门槛值则可协商调整。

新发放房贷借款人在重定价周期选择上有哪些选项？

新发放房贷借款人可以在三个月、半年、一年这三个重定价周期选项中自主选择。

存量房贷借款人重定价周期调整次数有限制吗？

大多数银行规定，存量房贷借款人在整个贷款存续期内，重定价周期只能调整一次，不能多次调整。