地产“止跌回稳”：后续政策会出哪些大招？
《宏观经济形势下的政策调整需求》
在当前的经济格局下，我国面临着诸多挑战与机遇。九月下旬以来，中央各部门联合推出一揽子增量政策举措，旨在推动经济向上发展，结构向优。从宏观层面看，经济名义增长持续下降，这带来了公共财政短收压力，土地出让收入也在下滑。各界对广义财政扩张规模和发力方向的预期探讨热度较高，不少学者提出应实施规模不低于10万亿元的经济刺激计划。再看海外经验，在经济增速下行压力时期，美国在2008年金融危机时期、日本在1998年金融危机时期都进行了大规模的刺激措施。我国如果参考这样的国际经验，根据当前的GDP水平，也需要相当规模的刺激计划。而且，财政部新闻发布会上也提示了中央财政还有较大的举债空间和赤字提升空间。这一系列的情况都表明，在宏观经济形势下，政策调整有着强烈的需求。
《财政赤字率调整的可能性与影响》
财政赤字率调整的可能性
当前财政预算赤字率和中央政府杠杆率存在提升的紧迫性和必要性。中央财政有望在明年两会上调赤字率至5%左右。如果今年GDP实现5%增速目标，这将增加狭义财政扩张约2.6万亿元。这一调整是基于多方面因素的考量。一方面，宏观经济名义增长的持续下降使得公共财政面临较大的短收压力，土地出让收入的下滑也进一步加剧了这种压力。另一方面，各界对于广义财政扩张规模和发力方向的高度关注和热烈探讨，也为赤字率的调整提供了舆论和研究层面的支持。
财政赤字率调整的影响
财政赤字率的调整将对整个经济产生广泛的影响。在资金的分配和使用上，这将为各个领域带来更多的资金支持。例如，在地产领域，可能会有更多的资金用于稳定房价和促进房地产市场的健康发展；在消费领域，可以通过补贴等方式促进消费升级和带动低线消费的复苏；在风险化解方面，能够为化债等工作提供更充足的资金保障，改善银行的资产负债表等。
《消费领域的政策预期与影响》
消费领域的政策预期
在消费领域，政策提出“惠民生、促消费”，并且要巩固“三保”支出或带动低线消费优先复苏。我国实际“三保支出”规模预计将达约16-17万亿。如果按照10%的比例估算“三保”支出的整体缺口，大约在1.6万亿元。我国公务员人数和财政供养人员数量规模较高，弥补三保支出缺口将带动中低线城市的消费复苏，利好低线消费。增量财政支出可能会着重用于帮扶中低收入群体、提振消费升级趋势，预计也会陆续研究推出其他支持重点群体的政策，除了结构性补贴措施之外，可能还会关注覆盖面更广的消费刺激举措。
消费领域政策的影响
这些消费领域的政策如果得以实施，将对我国的消费市场产生深远的影响。对于低线城市来说，消费的复苏将带动当地的商业发展，增加就业机会，进一步提高居民的生活水平。对于中低收入群体，帮扶政策将使他们有更多的可支配收入用于消费，从而促进消费结构的优化。而更广泛的消费刺激举措则可能激发整个消费市场的活力，使消费成为拉动经济增长的重要动力。
《风险化解领域的政策举措与意义》
风险化解领域的政策举措
在风险化解方面，或将实施超3万亿元一次性增量规模化债。2023年7月政治局会议提出“制定一揽子化债方案”后，城投平台带息债务增量首次转负。根据Wind口径发债城投有息债务估算，目前我国隐性债务规模约为51.1万亿元。参考之前的情况以及蓝佛安部长的强调，此次化债规模可能至少超过3万亿元。
风险化解领域政策的意义
这一化债举措有着重要的意义。它将带动地方银行资产负债表修复，使银行的经营更加稳健。银行在金融体系中占据着核心地位，银行资产负债表的修复将有助于整个金融体系的稳定，减少金融风险，为经济的健康发展提供稳定的金融环境。
《政策转向：从去杠杆到稳杠杆的启示》
2018-2019年去杠杆到稳杠杆的历程
回顾2018-2019年，从去杠杆到稳杠杆是一个重要的政策转变过程。2017年11月《资管新规》征求意见稿发布开始，2018年政策重点在于“去杠杆”，当时政治局会议强调要坚持结构性去杠杆的基本思路，防范金融市场异常波动和共振，稳妥处理地方政府债务风险。到了2019年，政策更多地转向稳杠杆，总书记提出各地区各部门要平衡好稳增长和防风险的关系。为推动经济企稳，2019年的专项债新增规模从2018年的1.35万亿大幅提升至2.15万亿，通过“开正门堵偏门”的方式，带动社融与基建投资止跌企稳。
对当前地产政策的启示
这一政策转变过程为当前的地产政策提供了重要的启示。从2021年坚持“房住不炒”、2022年支持“保交楼”保民生、2023年“三大工程”稳投资，到2024年9月政治局会议明确提出促进房地产市场止跌回稳，宏观政策的调控思路发生明显变化。这就如同之前从去杠杆到稳杠杆的转变一样，根据经济发展的不同阶段和需求，政策需要做出相应的调整。
《地产止跌回稳：政策的必要性与目标》
政策的必要性
当前房地产市场面临着诸多挑战，销售同比增速处于-20%左右的较低水平。房地产市场在我国经济中占据着重要的地位，它与上下游众多产业有着紧密的联系，如建筑、建材、家电等行业。如果房地产市场持续低迷，将会对这些相关产业产生连锁反应，进而影响整个经济的稳定发展。因此，政策关注地产如何止跌回稳是非常必要的。
政策的目标
政策的目标是要带动地产销售同比增速从目前的-20%下降回升至0%左右，着力改变现有住房供需格局，以实现量增价稳。这不仅有利于房地产市场本身的健康发展，也有助于稳定整个经济形势，保障居民的住房需求。
《地产止跌回稳的具体政策措施展望》
现有财政工具的运用
在具体措施上，除地方专项债、特别国债等财政工具外，还可以期待更多的政策措施。地方专项债和特别国债可以为房地产市场提供一定的资金支持，例如专项债募集资金可用于收储等。这些财政工具能够在一定程度上缓解房地产企业的资金压力，促进房地产项目的开发和建设。
期待更多增量工具出台
我们期待类PSL等更多增量工具的出台，为地产市场注入增量资金。类PSL等工具可以增加房地产市场的资金供给，刺激房地产市场的需求，从而有助于实现地产的止跌回稳。这些增量工具的出台将为房地产市场带来新的活力，是实现政策目标的重要手段。
《政策实施的风险因素》
国内政策因素
国内稳增长政策出台时点或力度不及预期是一个重要的风险因素。如果政策出台的时点过晚或者力度不够，可能无法及时有效地刺激房地产市场止跌回稳。例如，如果政策在房地产市场已经过度低迷之后才出台，可能需要花费更多的时间和资源来扭转局面。
国际因素
全球地缘冲突进一步升级也是一个风险因素。全球地缘冲突可能会影响国际经济形势，进而对我国的经济产生间接影响。例如，可能会影响国际投资环境，导致外资流入减少，这对房地产市场的资金供给和市场信心都会产生一定的负面影响。
国内经济复苏因素
国内宏观经济复苏不及预期同样会影响政策的实施效果。如果宏观经济复苏缓慢，居民的收入增长和消费能力可能无法得到有效提升，这将影响房地产市场的需求，使得地产止跌回稳的政策目标难以实现。
相关问答
为什么中央财政要上调赤字率？
宏观经济名义增长持续下降带来公共财政短收压力较大、土地出让收入下滑，各界对广义财政扩张规模和发力方向的预期探讨热度较高，海外在经济下行压力时期有大规模刺激措施的经验，这些都促使中央财政上调赤字率。
“三保支出”与消费复苏有什么关系？
我国实际“三保支出”规模较大，存在一定缺口。弥补这个缺口将带动中低线城市的消费获得复苏，因为我国公务员人数和财政供养人员数量均规模较高，这部分人员的消费能力提升有利于带动低线消费。
化债规模超3万亿元有什么重要意义？
化债规模超3万亿元将带动地方银行资产负债表修复，银行在金融体系中占据核心地位，其资产负债表修复有助于整个金融体系的稳定，减少金融风险，为经济健康发展提供稳定金融环境。
2018-2019年的政策转变对地产政策有何启示？
2018-2019年从去杠杆到稳杠杆的政策转变过程表明，根据经济发展的不同阶段和需求，政策需要做出相应调整。这就像地产政策从“房住不炒”等逐步转变到促进止跌回稳一样，要根据实际情况调整政策方向。
为什么要让地产止跌回稳？
房地产市场与众多上下游产业紧密相连，其持续低迷会影响相关产业发展，进而影响整个经济稳定。并且目前地产销售同比增速较低，为了稳定经济和保障居民住房需求，需要让地产止跌回稳。
类PSL等增量工具对地产市场有何作用？
类PSL等增量工具可以为地产市场注入增量资金，增加市场的资金供给，刺激房地产市场的需求，有助于实现地产的止跌回稳，为房地产市场带来新的活力。
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