房地产金融新政能让楼市迎来春天吗？

房贷利率下调与居民需求

在2024年9月24日的国新办发布会上，央行行长潘功胜宣布了一系列重大的房地产金融新政。其中，房贷利率的下调无疑是备受瞩目的焦点。

房贷利率的降低意味着什么呢？对于广大居民来说，这可不是一个小变化。中信证券研究部地产组测算，到2024年底，我国新发按揭贷款利率将降至3%左右。这可不是一个简单的数字，它代表着居民贷款负担的显著下降，自住房需求释放的可能性大大增强。

再来看看存量房贷利率的调整。潘行长明确表示，将引导商业银行将存量房贷利率下降至新发放房贷利率附近，平均降幅50BPs。这对于背负房贷的居民来说，无疑是一个重大利好。就像中原地产测算的那样，每月月供减少大约280元，30年可以减少利息支出共10万元。这不仅减轻了居民的房贷还款压力，还增加了可支配收入，让更多的资金有可能流入房屋装修和更新等领域。

二套房首付比例的下调也是此次新政的重要内容。将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调至15%，虽然实际影响可能相对有限，但对于购房需求的释放和市场信心的提升仍具有积极的催化作用。

保障房与房企土地支持

国新办发布会上，潘行长还提到了央行在保障房和房企土地方面的支持政策。央行将优化保障房再贷款政策，3000亿元保障房再贷款中的央行资金支持比例将由60%提高至100%。这一举措有望极大地提高商业银行发放保障房贷款的积极性，让保障房建设更容易获得资金支持，也为工程企业提供了更多参与的机会。

央行支持收购房企存量土地的政策也具有重要意义。在部分地方政府专项债券用于土地储备的基础上，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，这有助于盘活存量用地，缓解房企的资金压力。

建材企业的机遇与挑战

在地产下行的压力下，建材行业近年来的发展可谓是如履薄冰。但随着房地产金融新政的出台，建材企业也迎来了新的转机。

就拿水泥行业来说，它已经处于周期性盈利的底部。如果在政策的支持下，地产销售能够企稳，那么地产对于水泥需求的拖累将不会更差。再加上近年来水泥供给格局的逐步改善，头部企业盈利能力修复的预期也在逐步向好。

玻璃行业的情况也值得关注。受保交楼进入尾声，竣工端需求下滑的影响，近期玻璃价格出现了下降趋势。但如果地产销售能够企稳，来自地产的压力或许会趋于平稳。而且，存量房贷利率的下降可能会让居民有更多资金用于房屋装修与更新改造，从而对玻璃需求产生一定程度的拉动，为优质企业的盈利修复带来希望。

消费建材行业同样有望受益。房贷利率的下降将带来居民侧住房装修和更新改造等需求的提升。而且，如果地产销售能够企稳，来自地产企业的应收款风险也会逐步缓解，消费建材企业的减值高峰或将过去，未来能够轻装上阵，优质企业的盈利修复将更具弹性。

涉房建筑工程企业的新希望

在持续宽松的地产政策和金融支持下，地产企业的经营风险有望逐步缓和，涉房建筑工程企业来自地产业主方的回款压力也将得到缓解。

建筑工程企业自身的房地产开发业务也有可能随着居民购房需求和意愿的改善而逐步企稳，并对自身经营产生支撑。通过对主要建筑央企及地方建筑企业房建相关业务在营收、在建项目或者订单中的占比进行测算，如果政策支持下后续地产逐步企稳，那些“含房量”较高的优质企业将有望获益，其经营质量改善的预期向好，亦有望迎来估值修复。

随着央行提升保障房再贷款资金支持比例，保障房建设将更易获得贷款资金支持，重点项目建设有望提速。这不仅为经济社会发展带来福祉，也为建筑工程企业创造了新的增量。

风险因素与投资策略

当然，任何事物都有两面性，房地产金融新政也不例外。宏观经济复苏不及预期、地产政策力度和实际效用不及预期、行业竞争更加激烈、原材料等成本提升、回款周期延长等风险因素依然存在。

但总体来说，国家政策稳地产持续发力，9月24日央行潘功胜行长宣布的多项房地产金融新政，有助于居民消费能力提升、刺激购房需求、维稳地产行业、推动保障房建设，利好亦有望向涉房建筑工程和建材企业传导，促进企业经营企稳，盈利修复预期向好。在本次新政中，消费建材和水泥板块，以及“含房量”较高的优质建筑工程企业或将成为最大的受益者。

相关问答

房贷利率下调幅度有多大？

央行行长潘功胜宣布引导LPR下行，新发按揭贷款利率预计将降至3%左右，存量房贷利率预计平均降幅50BPs。

二套房首付比例下调有何影响？

二套房贷款最低首付比例由25%下调至15%，虽实际影响可能有限，但对购房需求释放和市场信心提升有积极作用。

保障房再贷款政策有何变化？

3000亿元保障房再贷款中的央行资金支持比例将由60%提高至100%，提高了商业银行发放保障房贷款的积极性。

建材企业如何受益于新政？

水泥行业头部企业盈利能力有望修复，玻璃行业压力或趋稳，消费建材行业需求提升，应收款风险缓解。

涉房建筑工程企业面临哪些机遇？

地产企业经营风险缓和，回款压力缓解，自身房地产开发业务有望企稳，保障房建设创造新增量。

新政存在哪些风险？

可能存在宏观经济复苏不及预期、地产政策效果不佳、行业竞争激烈、成本提升、回款周期延长等风险。