2026年下半年房地产市场真的能迎来长周期底部吗？

房价底部初现，房地产有望走出下行周期

租金回报率与房价变化

由于房价持续调整，中国城市租金回报率显著改善，已明显超过存款利率，并接近商贷利率水平，租金整体保持稳定。2026年3月以来，超10个城市房价环比持续上行，二手房交易不断放量，76城头部中介二手成交量1-5月累计同比增长20%。

核心城市二手房挂牌量下降

本轮复苏持续时间久，核心城市二手房挂牌量明显下降，京沪较2025年高点下降约两成，自小户型热销逐渐向改善型需求扩散。从上海开始，核心城市的房价止跌有望逐步扩散更大区域。

预计新房持续跑赢二手，开发商提供差异化产品

新房供给显著收紧

2026年前4月新开工仅为历史高点的不到三成。政策鼓励好房子建设，承认产品品质溢价，新房和存量房的品质差异不断扩大，安全、舒适、绿色、智慧的好房子倍受消费者青睐。

新房与存量房的品质差异

存量房哪怕供给持续放量，也不形成对新房的完全替代。开发企业有望通过持续“卷产品”，走上高质量发展的道路，为消费者提供更优质的居住体验，满足不同层次的住房需求。

五大问题冰消雪融，住宅开发有望趋于稳定

融资与规模挂钩问题解决

2021年是行业拿地质量最低的年份，诸多问题导致房企拓盘质素偏低。2026年以来融资不再和规模挂钩，房企经营质量有了根本性提高。

总部对区域掌控力提升

总部对于区域掌控力显著提高，联合开发明显变少，卷品质已经能获得必要的溢价回报，这有助于房企更加稳定地进行住宅开发，提升整体运营效率。

经营性不动产提质增量，房地产企业报表稳健程度提升

优质经营性资产占比提升

过去五年，优质经营性资产占企业总资产比例不断提升，可持续的经营性现金流入占房企经营回款比例不断提升。企业积极提升运营水平，组建专业运营团队。

房企走向低杠杆、多持有资产道路

长期而言，中国内地的房企有望和港资地产龙头一样，走向更低杠杆、更多持有资产的发展道路，提升企业报表稳健程度，增强抗风险能力。

风险因素与投资策略

局部和短期市场波动风险

判断房价整体止跌，但局部和短期市场仍预计有波动。2026年6月起，部分城市二手房房价因季节因素有转跌风险，部分投资性不动产租金也可能下降。

投资策略建议

房价是决定房企前景的最关键因素。2026年止跌，房地产行业结束下行周期。企业间差异可能扩大，建议投资者积极配置蓝筹地产企业，把握投资机会。

相关问答

2026年房地产市场有哪些积极变化？

房价底部初现，新房供给收紧，品质提升，房企经营困境缓解，经营性不动产提质增量，行业有望走出下行周期。

新房为何能持续跑赢二手？

新房供给显著收紧，政策鼓励好房子建设，品质差异扩大，安全舒适等好房子受青睐，存量房难以完全替代新房。

房企经营质量有哪些根本性提高？

融资不再和规模挂钩，总部对区域掌控力提升，联合开发减少，卷品质能获溢价回报。

经营性不动产对房企有何重要意义？

优质经营性资产占比和经营性现金流入占回款比例提升，有助于房企走向低杠杆、多持有资产的发展道路。

房地产市场存在哪些风险因素？

局部和短期市场有波动，如6月部分城市二手房房价因季节因素可能转跌，部分投资性不动产租金或下降。

投资者应如何应对房地产市场变化？

房价是关键因素，2026年行业止跌。建议投资者积极配置蓝筹地产企业，关注企业经营性资产运营和不良资产占比差异。