房地产市场中长期能否“止跌回稳”？关键因素有哪些？

财云财经阅读：29042025-08-08 08:05:00评论：0

摘要： 房地产市场中长期“止跌回稳”基础在构建，虽初见成效但面临挑战，政策推进有堵点，供给侧优化与购买力改善正助力，核心城市及相关企业更具优势。

2025上半年我国房地产销售规模止跌回稳有了初步成果，二手房复苏态势更为显著，推动“新房+二手房”总成交套数实现同比增长4%。这一积极变化，表明市场在经历一段时间的低迷后，开始展现出一定的活力。二手房市场的活跃，反映出消费者对房产的需求在逐渐释放，也为整体市场的回暖注入了动力。

市场复苏并非一帆风顺。库存压力依旧存在，新房去化周期处于历史高位，意味着新房销售面临较大困难。重点城市二手房挂牌量再次攀升，加剧了二手房市场的竞争。而且，销量的复苏传导到房价还需要时间，当前房价尤其是二手房价格仍在筑底，市场仍需时间来消化这些问题。

住房存量和人口结构变化使购房需求减少，居民收入和房价预期偏弱，加杠杆意愿趋弱，这使得稀释购房杠杆政策效果大打折扣。人们对未来经济形势和房价走势的担忧，导致即使有政策支持，也不敢轻易增加购房杠杆，影响了购房需求的有效释放。

降息未能明显提振房价，原因在于房贷利率和租金收益率的“息差”依然较大。当前租金收益率难以支撑房价企稳，这使得房地产投资的吸引力下降，投资者更倾向于观望，不利于房价的稳定和市场的复苏。

中央虽持续优化存量房收储政策，但实际落地规模有限。土地收储进展相对较快，但主要意义在于“化债”，在“商业可持续”框架下，政府收储难以成为消化库存的有效手段，无法从根本上解决房地产库存问题。

现阶段城市更新思路与上一轮棚改不同，面临地方财力和腾挪空间受限，以及潜在需求不足等问题。地方政府在城市更新过程中，缺乏足够的资金和资源来推动项目进展，同时市场对城市更新后的房产需求也不旺盛。

从供给侧看，行业供给逐步优化。房地产从业人员、规模房企数量和拿地规模下降，潜在供给能力有所收缩，这有助于缓解市场的供给压力。保交楼、保交房工作持续推进，逐步厘清交付问题，增强了消费者对房地产市场的信心。部分出险房企从展期到削债，有望“轻装上阵”，为行业的健康发展带来积极影响。

需求侧角度，我国按揭负担比持续下降，2022年以来房价和房贷利率下降共同加速了这一进程。相对海外而言，我国按揭负担已处于相对低位，中低能级城市按揭负担比降幅更为明显。这意味着消费者的购房压力在逐渐减轻，购买力整体有所提升，为市场的“止跌回稳”提供了需求支撑。

更看好以一线城市为代表的核心城市复苏节奏。具备“好信用、好城市、好产品”逻辑的“三好”地产开发商，有着更强的市场竞争力和抗风险能力。分红与业绩稳健的头部物管公司，能提供稳定的收益。受益于香港资产重估逻辑的香港本地地产股，也具有一定的投资价值。

房地产市场存在诸多风险。房地产政策波动可能导致市场环境发生变化，影响市场的稳定发展。房地产市场复苏不及预期，会使投资者的收益受损。部分房企经营风险也可能引发连锁反应，对整个市场造成负面影响，投资者需谨慎对待。

房地产市场中长期能否“止跌回稳”？关键因素有哪些？