房地产市场“止跌回稳”，“三好”地产股和物管公司投资价值几何？

房地产“止跌回稳”现状

房价调整情况

本轮房价调整时间和幅度较为充分，截至2025年4月，调整周期将近4年。新房和二手房价格回撤幅度分别达到10.1%和17.4%。不过，自2024年9月政策组合拳发力后，房价“止跌回稳”进程明显加快。房价同比跌幅逐渐收窄，核心城市的止跌效果更为显著。像一线城市的北京、上海、深圳，以及二线城市的杭州、成都等，二手房价格在近期成交密集区附近获得了初步支撑。

积极因素分析

当前居民购房负担处于近二十年来的最低点，这为房地产市场回稳提供了积极因素。库存去化效果与销售恢复情况值得关注，收储等政策的优化若能助力市场供需出清，也将进一步推动市场的稳定发展。

政策情况与影响

政策思路与举措

今年以来，政策端围绕2024年9月“促进市场止跌回稳”的思路出台了一系列政策。4月25日中央政治局会议提出“持续巩固房地产市场稳定态势”，举措集中在城中村改造、高品质住房、存量房收储等方面。5月7日，央行等部门宣布一揽子金融政策。

政策落地情况

止跌回稳的政策稳步推进，公积金贷款利率调整落地，有望带动商贷利率下调。土地收储相关专项债加速落地，城市更新框架也正式出台。现房销售实践持续深入，但目前来看不必过度担忧其对行业产生的冲击。

市场表现与趋势

新房与二手房市场

新房销售整体延续弱复苏趋势，2025年1-4月全国商品房销售金额累计同比下降3.2%，大部分城市去化率有所回升。二手房成交表现优于新房，延续“以价换量”趋势，在价格调整下成交量有所提升。

土地市场情况

土地市场上，优质地块入市引领整体热度温和回升，前4月全国涉宅地块成交价款同比增长28%。结构性热度使得城市集中度进一步提升，城市内部也出现进一步分化。预计2025全年新开工面积、竣工面积、房地产投资同比分别下降20.0%、18.0%、8.0%。

企业表现

百强房企销售表现较2024年显著改善，但仍跑输行业。头部房企拿地集中度升至近年高位，房企融资现金流延续改善，杠杆房企化债的实践路径更为清晰。

投资策略与风险

行业投资逻辑

商业地产有政策催化、REITs赋能、集中度提升和低估值四重逻辑，发展潜力较大。物管行业兼具改善空间和红利价值，开发板块市场仍在修复，头部房企储备质量持续提升。

推荐标的

推荐“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股以及分红与业绩稳健的物管公司。不过，后续需要关注是否有更多稳市场的增量政策助推市场“止跌回稳”。

风险提示

房地产行业存在政策风险，市场可能继续下行，部分房企也存在经营风险。投资者在做出投资决策时，需要充分考虑这些因素。

当前房地产市场在政策推动下正朝着“止跌回稳”的方向发展，但市场分化明显。商业地产和物管行业展现出较大潜力，“三好”地产股和业绩稳健的物管公司具有投资价值，但投资者需密切关注政策动态和行业风险。

相关问答

房地产市场“止跌回稳”的积极因素有哪些？

居民购房负担处于近二十年来最低点，同时关注库存去化效果、销售恢复情况以及收储等政策优化助力市场供需出清，这些都是积极因素。

今年政策端有哪些主要举措？

围绕“促进市场止跌回稳”思路，有城中村改造、高品质住房、存量房收储等举措，央行等部门还宣布了一揽子金融政策。

新房和二手房市场表现如何？

新房销售整体弱复苏，部分城市去化率回升；二手房成交优于新房，延续“以价换量”趋势。

土地市场有什么特点？

优质地块入市带动整体热度回升，涉宅地块成交价款同比增加，城市集中度和内部差异都在提升。

投资策略上推荐哪些标的？

推荐“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股以及分红与业绩稳健的物管公司。

房地产行业存在哪些风险？

存在行业政策风险、市场下行风险以及部分房企的经营风险，投资者需谨慎考量。