房企优质资产六七折出让，抄底资金进场是好时机吗？

房企资产折价出让现象

多地项目折价情况

近年来，房企资产折价出让现象普遍。在青岛，融创的4宗地块即将法拍，起拍价约为评估价的7折。成都的环球中心天堂洲际大饭店，二次起拍价比评估价减少6亿元。世茂深港国际中心抵债价值远低于评估价。这些项目曾经优质，如今却只能低价处置。

不同业态折价分化

不同业态资产折价情况有所不同。某上市房企处置资产时发现，办公楼打折更严重，而长租公寓等有稳定现金流的资产较受欢迎。在上海市场，办公楼资产折价幅度最大可达65折左右，酒店公寓类项目折价最小，这与各业态的现金流和市场需求相关。

资产折价的原因分析

市场低迷的影响

当前房地产市场低迷，销售下行、资金回笼不畅。在这种情况下，房企面临巨大的资金压力，为解决资金难题，不得不折价出售资产。大宗资产流动性不佳，为吸引投资者，较大力度的折扣成为必然选择。

供大于求的现状

在上海等城市，办公市场供应量较大。市场上可选择的资产增多，投资者处于优势地位，这也导致资产价格不断承压。即使是在全国大宗成交活跃的上海，各类物业也存在不同程度的折价出售情况。

抄底资金进场的情况

市场积极信号显现

自9月24日监管层新政后，抄底资金加快进场。仲量联行统计显示，内地前三季度商业地产投资总额同比增长3%，第三季度同比增长32%。法拍房成交率自2024年下半年以来持续上升，10月较上月增加6个百分点，部分城市表现更佳。

市场企稳的预期

随着一揽子刺激政策的推出，投资市场信心得到恢复和提振。公募REITs和不动产持有型ABS再度受到机构关注，为商业地产提供资金增量和退出渠道。不动产资产价格与房地产市场紧密相关，若房地产市场成交量止跌回稳，资产价格也将企稳。

资产折价出让对房企有哪些影响？

房企折价出让资产虽能在一定程度上缓解资金压力，但也意味着资产价值的缩水，可能影响企业的长期发展战略，并且在市场上可能被视为企业经营困难的信号。

为何长租公寓在资产处置中较受欢迎？

长租公寓有稳定的现金流收入，投资者购买后能较快获得收益，相比其他业态风险相对较低，所以在资产处置中较受投资者欢迎。

上海办公楼资产折价幅度大的原因是什么？

上海办公楼供应量较大，市场需求相对不足，经济环境影响下企业对办公空间的需求不稳定，所以办公楼资产在市场上竞争激烈，导致折价幅度较大。

法拍房成交率上升意味着什么？

法拍房成交率上升意味着市场信心在逐步恢复，投资者对涉房类资产的购买意愿增强，也表明近期“稳市场”政策效果正在显现。

投资市场信心恢复对资产价格有何影响？

投资市场信心恢复会使投资者对资产的预期变好，增加对资产的需求，从而对资产价格起到支撑作用，可能促使资产价格止跌企稳。

如何看待抄底资金进场这一现象？

抄底资金进场一方面说明投资者看到了当前资产价格较低的机会，有盈利的预期；另一方面也反映出市场在政策刺激下有一定的吸引力，是市场有望好转的信号。