港资房企板块，二次上行机遇真的来了吗？

香港房地产市场现状

复苏态势初显

今年二季度以来，香港房地产市场露出企稳复苏的迹象。各类房产交易逐渐活跃，价格也呈现出相对稳定甚至部分区域小幅度上升的趋势。这一转变得益于多种因素共同作用，市场信心有所恢复，购房者和投资者的观望情绪有所缓解，开始重新进入市场，为市场注入活力。

调控手段影响

近年来香港实施了一系列调控手段。2024年一季度末“撤辣”，松绑了一些限制性政策，激发了市场的积极性。同时主动收紧土地供给，从源头调节房产市场供需。积极引入大陆需求，在租购两端都给予了有力支持，为市场的复苏奠定了一定基础。

未来市场影响因素

利率水平关键作用

未来影响香港房地产市场的关键因素在于利率水平。降息进程在2026年大概率持续深化。利率的降低会直接影响房贷利率，进而改变购房者的负担能力。较低的房贷利率会刺激更多人有意愿购房，增加市场需求，推动市场进一步复苏。

本土需求释放要点

市场进一步复苏的核心在于本土购房需求的释放。当前，虽然租售比对房贷利率的利差以及购房可负担性指数有所改善，但距离具有吸引力的水平仍有差距。初步预计美元降息幅度累计达100bps时，能更充分推动本地需求，助力市场进一步修复。

板块估值与细分市场

估值修复情况

2024年以来港资房企板块估值有一定修复，但绝对水平仍然不高。从长周期序列看，只是从历史极端低位修复至历史十分位左右，远未达到偏高的估值状态。后续分母端利率下行和企业经营改善，都可能推动估值继续修复。

细分市场差异

细分板块中，住宅与零售市场修复相对领先。住宅前端量价表现积极，零售市场自5月也有积极变化，供需趋于平衡。写字楼市场需求虽有积极变化，但供给在2025-2026年仍有惯性，非核心区空置率高，修复相对滞后。

投资建议与风险

投资关注方向

从投资角度看，建议优先关注在核心区拥有优质商业不动产的企业。这些企业在市场复苏过程中，凭借核心区的地段优势和优质资产，更能抵御市场波动，获取稳定收益，有望在板块二次上行机遇中率先受益。

潜在风险提示

不过，投资港资房企板块也存在风险。海外降息进程可能不及预期，导致市场需求无法按预期释放。香港住宅量价进程可能出现反复，影响市场信心。商业不动产供给入市量超预期，会带来额外市场压力，冲击市场平衡。

相关问答

香港房地产市场自何时开始初现企稳复苏态势？

香港房地产市场自今年二季度以来初现企稳复苏态势，各类房产交易逐渐活跃，价格相对稳定且部分区域有小幅度上升。

近年来香港对房地产市场实施了哪些调控手段？

近年来香港对房地产市场的调控手段包括2024年一季度末“撤辣”，松绑限制性政策；主动收紧土地供给；积极引入大陆需求，支持租购两端。

未来影响香港房地产市场的主要因素是什么？

未来影响香港房地产市场的主要因素是利率水平。降息进程在2026年大概率继续深化，利率变化会影响房贷利率和购房者负担能力。

为什么说市场进一步复苏关键在于本土购房需求释放？

本土购房需求释放是市场进一步复苏关键，当前相关指数虽有改善但未达理想水平，美元降息幅度累计达一定程度才能充分推动本地需求。

港资房企板块2024年以来估值情况如何？

2024年以来港资房企板块估值有一定修复，但绝对水平不高，从长周期看，只是从历史极端低位修复至历史十分位左右。

投资港资房企板块有哪些风险？

投资港资房企板块风险包括海外降息进程不及预期、香港住宅量价进程反复、商业不动产供给入市量超预期带来市场压力。