老旧小区如何通过“团购物业”提升品质？从0.18元到0.8元的探索之路
困局：低价服务难以为继
低价下的糟糕居住环境
团购前，杨浦区定海路街道12个小区物业状况堪忧。多数小区物业费仅0.18元/平方米，只能维持应急维修和基础保洁。楼道堆满杂物，绿化被破坏成菜地，下水道常堵塞，小区大门敞开，安保缺失，居住环境差。
物业与业主的恶性循环
因人力物料成本上升，物业低价亏损，服务水平低，业主缴费意愿也低。物业难以维持只能撤场，居委会成“救火队员”，干部被琐事缠身，无法开展精细化治理，形成恶性循环。
破题：规模化摊薄成本
成本高与规模化的必要
“老小散”小区物业费低、面积小、分布散，单独运营成本极高。如3万平方米小区门岗月支出1.6万元，6万平方米小区门岗支出大致相同，所以规模化很关键。
规模化的实现与方案
定海路街道牵头将12个小区捆绑招标，整合为连片组团。辰望咨询定制两套评估方案，片区化管理平均物业费达3.24元/平方米，整体统筹模式下多层有门岗小区2.52元/平方米，无门岗小区0.94元/平方米，最终定价有门岗小区0.8元/平方米、无门岗小区0.6元/平方米。
落地：0.8元吸引来品牌物业
业主接受过程
物业费涨幅达3到4倍，一开始业主难以接受。街道和居委会通过组织座谈会、上门走访，算“服务对比账、成本效益账、长远利益账”，从楼组长等入手，层层沟通后召开业主大会，逐步化解顾虑。
保利物业的考量
2025年10月公告吸引6家企业报名，保利物业中标并于12月1日进场。其作为央企承接有三重考量：做市场效应，用高端楼盘补贴成本，探索物业+养老服务培育可能性。
推广：维持运转有待“物业+”探索
物业入驻后的变化
保利物业进场后，小区有诸多变化。做了深度开荒保洁，清理楼道堆物和卫生死角，排查疏通下水管道，保安持证上岗巡逻，还开展了血压测量等便民服务，居民觉得物业费涨得值。
模式获认可与后续计划
“团购物业”模式获最佳案例，多地来考察学习。定海路街道将启动“团购物业2.0版本”，探索物业区域化管理。未来要因地制宜，做好基础服务，落地“物业+”理念，延伸服务。
相关问答
老旧小区团购物业前的物业费情况如何？
5元/平方米；1个完全不收费，只能维持基本应急维修和保洁。
规模化摊薄成本是如何实现的？
定海路街道牵头将12个小区捆绑招标，整合为连片组团，辰望咨询定制评估方案，最终确定不同模式下的物业费价格。
如何让业主接受物业费涨价？
街道和居委会组织多场座谈会、上门走访，算各种账，从楼组长等入手，层层沟通后召开业主大会，逐步化解顾虑。
保利物业为何承接该项目？
一是做市场效应，具有标杆意义；二是用高端楼盘补贴成本；三是探索物业+养老服务培育可能性。
“团购物业”模式后续有什么计划？
定海路街道将启动“团购物业0版本”，在更多小区探索物业区域化管理，因地制宜做好基础服务，落地“物业+”理念。
“物业+”理念体现在哪些方面？
物业在做好基础服务之上，根据不同小区特点做延伸服务，如围绕民生需求开展血压测量、便民理发等服务。
