民营房企融资偏冷，年内偿债压力该如何应对？

民营房企融资现状

整体融资规模情况

民营房企的融资情况不容乐观。从整体数据来看，10月房地产企业债券融资总额有一定变化。中指研究院统计显示，10月房地产企业债券融资总额为289.7亿元，同比增长3.2%，但环比下降32.4%。克而瑞研究数据表明，10月65家典型房企融资总量为231.92亿元，环比减少50.4%，同比增加1.9%，单月融资规模再创年内新低。这反映出民营房企融资规模在收缩，整体融资环境较为严峻。

不同融资渠道表现

信用债是房企境内融资主要渠道，10月同比、环比有增长。中指研究院报告指出，10月房地产行业信用债融资217亿元，同比增长44.9%，环比增长27.7%，占比74.9%；ABS融资72.7亿元，同比下降24.9%，环比下降71.9%，占比25.1%。从融资主体看，10月地产债发行主体以央国企为主，当月民营企业发行地产债规模为0，这体现出民营房企在融资渠道上也面临着很大的阻碍。

民营房企融资困境的原因

销售情况影响

民营房企融资困难原因众多，商品房销售额和销售面积持续下滑是主要因素。销售回款受影响，房企盈利能力下降，经营性净现金流难以维持流动性。例如，金融机构因看到房企盈利能力下滑而对房地产行业信心不足。并且银行对房企授信以新增建设项目为前提，民营房企投资减少拿地少，无法依托项目融资，这使得民营房企融资雪上加霜。

违约事件影响

年内民企违约事件偶发影响民营房企融资环境。金融机构看到民营房企有违约事件，对其信心更加偏弱。从海外债来看，虽然10月无新发境外地产债，受到期规模下降影响海外净融资缺口有所下降，但整体民营房企的融资形势依然严峻，违约事件带来的负面影响在一定程度上持续存在。

年内偿债压力状况及应对措施

偿债压力的规模

从到期量来看，今年11-12月房企债券到期规模在1000亿元左右，明年到期债券余额大约有七千多亿元。虽然总体债务压力较高峰期有所缓解，但仍存在违约债券有待展期或重组，销售端还在筑底中，所以偿债压力依然存在。这是民营房企面临的巨大挑战，需要寻找合适的方法来缓解这种压力。

应对偿债压力的举措

一方面，房地产融资协调机制“白名单”项目不断扩围增效，政策上对合格项目“应进尽进”、对进入“白名单”的项目“应贷尽贷”、优化贷款资金拨付方式等有助于减轻房企偿债压力。另一方面，从根本上来说，经营性现金流是关键。10月新建商品房和二手房成交有增长趋势，若市场持续回暖，将增加房企现金流，缓解债务压力，同时也需要系统性推进房企债务和资产重组。

民营房企融资困难在哪些方面体现？

民营房企融资困难体现在整体融资规模缩小，10月多项融资数据环比下降。且在融资渠道上，如信用债发行主体以央国企为主，民企发行规模为0。

销售下滑如何影响民营房企融资？

销售下滑使民营房企销售回款受影响，盈利能力下降，经营性净现金流难以维持流动性，银行也因无新增建设项目而不提供授信，导致融资困难。

违约事件对民营房企融资环境有何长期影响？

违约事件使金融机构对民营房企信心偏弱，即使海外债到期规模下降使净融资缺口有所减少，但整体融资形势依然严峻，影响具有长期性。

年内民营房企偿债压力有多大？

今年11-12月债券到期规模约1000亿元左右，明年约七千多亿元，虽较高峰期缓解但仍有违约债券待处理且销售在筑底，偿债压力仍在。

房地产融资协调机制“白名单”如何助力偿债？

“白名单”项目扩围增效，做到“应进尽进”“应贷尽贷”等，有助于支持项目开发建设，增加房企流动性，从而减轻偿债压力。

为何说经营性现金流是根本？

经营性现金流是行业止跌回稳缓解债务压力的根本，只有现金流增加，房企才能恢复活力，市场回暖也会增加现金流，从而缓解债务压力。