上海二手房成交量创新高，房价要涨了吗？

上海二手房成交量的新高峰

上海的房地产市场一直备受关注，尤其是二手房市场。近期，上海二手房市场出现了一个引人注目的现象，那就是单日网签套数再次突破千套。在10月13日，上海市二手房网签套数达到了1334套，这一数字可不简单。这不仅是时隔约4个月后的再次突破，更是自去年9月份上海政策放宽以来成交量最高的一天。

政策放宽的推动作用

上海的房地产政策调整对二手房市场的影响是巨大的。就拿9月29日晚间出台的“沪七条”来说吧。这个政策涵盖了多个方面，都是对购房需求的积极回应。比如说，对于非沪籍购买外环外的社保年限要求由3年降为1年，这就大大放宽了一部分人的购房限制。还有，非沪籍居民的居住证积分达标且满3年社保，以家庭为单位最多可以买2套，多孩家庭最多可以买3套，这无疑是对特定人群购房能力的一种提升。沪籍居民也有新的购房福利，比如可以在临港多买一套。

“沪七条”在首付比例和税收方面也有调整。首套房的首付比例由原本的20%降到15%，二套房则由35%降到25%，差异化区域的二套首付比例由30%降到20%，这对购房者来说，降低了购房的资金门槛。增值税征免年限从5年缩短至2年，并且取消普宅/非普宅的划分标准，这些措施减少了购房的交易成本。这样的政策组合拳打出来，就像是给二手房市场注入了一剂强心针，让很多原本被限制在购房门外或者犹豫不决的人，有了更多的动力和机会进入市场。

市场各方的积极反应

中介的观察

从中介的角度来看，市场的变化是非常明显的。有在上海浦东新区从事二手房交易的资深中介人士就透露，近期的市场氛围和热度都很不错。“看房量、咨询量，包括最近的成交量都有较为明显的提升”。像上海太平洋房屋这样的中介机构也提供了数据支持，“沪七条”新政发布后的国庆假期内，该机构新增客户环比增长48.49%，新增带看环比增长32.04%。这说明政策放宽后，市场上潜在的购房需求被激发出来了，更多的人开始关注二手房市场，并且积极行动起来。

购房者心态的转变

购房者的心态也发生了变化。上海太平洋房屋表示，政策发布之后，很多客户都想要尽快落实好购房事项，近期刚需客户比较着急购房的需求增加明显，入市积极性提高。以前购房者可能会在众多房源之间犹豫不决，反复比较价格和各种条件，但是现在这种情况有所改变。上海中原地产的调研也发现，二手房买家犹豫不决的状况大幅减少，做决策的时间也明显缩短，这也促使近期市场签约速度有所加快。这背后其实是购房者对市场预期的一种改变，他们意识到现在是一个比较好的购房时机，担心错过政策红利期。

市场成交的持续升温

国庆期间及节后的表现

从数据上来看，国庆期间二手房市场就已经表现出强劲的增长势头。上海中原地产数据显示，国庆假期内，二手房网签共约2133套，较2023年同期表现翻倍，外环外新增客户有明显增加。国庆节后，上海二手房市场的情绪持续释放。据麟评居住大数据研究院监测，包括上海在内8个城市的二手房市场成交表现好于节前，具体来看，国庆节后至10月12日的5个工作日，上海二手房日均成交套数896套，环比增长超60%。从累计成交来看，10月至13日，上海二手房总成交套数达到7949套，小幅赶超上月同期，涨幅为7.7%；这一表现更是明显好于上年同期，成交同比涨幅超75%。

房价上涨的可能性探讨

房东心态的变化

新政释放的利好消息，让不少业主对后续市场的信心增强，房东跳价的情况也有所增多。据上海中原地产调研，本轮新政之后，跳价的房东数量多过5月27日“沪九条”之后。这意味着房东的底气开始逐步形成了。但是，这并不意味着房价就会立刻上涨。因为房价的上涨是一个复杂的过程，受到多种因素的综合影响。

目前市场的真实情况

虽然房东有涨价或者惜售的心态，但目前二手房市场还不具备价格上涨的条件。有对上海二手房市场熟悉的资深业内人士分析称，新政出台后，有些房东心态转好，选择涨价或者干脆暂时不卖了，“但现在二手房的成交量还没有真正起来，谈不上涨价。”上述资深中介人士也表示，目前市场上抢手的还是低价房源，“整体来看，但凡没有议价空间的房子就卖不掉了。”这说明市场的供需关系还没有达到推动房价上涨的程度，虽然需求有所增加，但供给方可能还存在一定的库存压力，而且购房者对于价格仍然比较敏感。

未来市场的展望

成交量的持续修复

尽管价格回温尚待时日，但业内认为，接下来上海市场二手房成交量将得到持续修复。58安居客研究院院长张波表示，从安居客线上热度来看，10月国庆期间日均热度已环比9月末一周上涨了6%以上，这也预示着上海10月整体成交量后续上涨动力偏强。总体来看，本轮政策放松对上海在内的一线城市利好明显，有望带动上海四季度二手房成交量实现同比增长。

价格谈判的趋势

在卢文曦看来，随着成交量的止跌，今后价格谈判的难度会有所加大，换言之，议价空间可能会从打九折向九五折、甚至不打折的方向迈进。这是一种基于市场发展趋势的合理推测，随着市场的逐渐回暖，购房者可能会面临更少的价格优惠，但是这也是市场供需关系逐渐平衡的一个过程。如果未来成交量持续上升，当达到一定程度时，房价可能会迎来真正的上涨，但这还需要时间和更多因素的积累。

相关问答

上海“沪七条”对哪些人群的购房影响最大？

“沪七条”对非沪籍人群、多孩家庭和沪籍居民在临港购房等人群影响较大。非沪籍购买外环外社保年限降低，多孩非沪籍家庭购房套数增加，沪籍居民在临港有新增购房机会等。

为什么新政后购房者做决策时间缩短了？

因为新政释放了很多购房利好，购房者担心错过政策红利期，并且看到市场热度上升，房源可能被抢购，所以更快做决策。

二手房市场成交量增加会马上导致房价上涨吗？

不会。目前虽然成交量有明显增加，但市场上低价房源抢手且无议价空间房子难卖，说明供应还较充足，房价上涨还缺乏足够支撑。

中介机构如何从政策放宽中受益？

政策放宽使市场热度上升，中介的新增客户和带看量增加，这意味着更多业务机会，从而能增加收入。

房东跳价是否意味着市场供小于求？

目前还不是。虽然房东跳价但成交量未真正起来，说明只是部分房东心态变化，市场整体供应还能满足需求。

上海四季度二手房成交量真的会同比增长吗？

有很大可能。政策放松带来线上热度上升等积极信号，对购房需求有拉动作用，所以有望实现同比增长。