上海七批次土拍热度上升，央企补仓背后有何玄机？
上海七批次土拍概况
土拍结果
11月28日上海七批次土拍落幕，10宗地块成功出让，共获金307.08亿元。其中7宗溢价成交，3宗底价成交，平均溢价率达19.73%，这一数字刷新了2024年历次土拍平均溢价率新高，显示出土拍市场的热度在回升。
参与企业情况
此次土拍共有20多家房企参与，众多头部房企竞争激烈。各地块普遍有多家房企竞拍，如中海、保利、华润等均参与多宗地块竞拍。其中中建七局通过宝山地块首入上海，央国企在拿地企业中占主导地位。
保利发展补仓情况
多地块获取
保利发展在此次土拍表现积极，一口气包揽三宗地块。这三宗地块分别位于杨浦的两宗以及浦东新区的一宗，涉及金额约76.87亿元，这一举措实现了其大规模的补仓。
热门地块竞争
位于唐镇的地块备受关注，保利发展、金茂&绿城、中海、招商蛇口、华润置地等房企都青睐该地块。最终保利发展以32.93亿元竞得，楼板价约4.4万元/平方米，溢价率25.56%，可见竞争之激烈。
华润置地补仓情况
新杨思地块竞拍
华润置地在本轮土拍也实现大补仓。新杨思地块竞争最为激烈，历经192轮叫价后地价触及中止价，后又触达竞“高品质建设”上限进入第二轮竞价，超200轮竞价后被华润置地&越秀&中能建以78.97亿元竞得。
其他地块获取
华润置地不仅拿下热门的新杨思地块，还取得了虹口区四川北路、普陀区桃浦两宗地块。四川北路地块由华润置地以51.31亿元摘得，成交楼面价9.29万元/平方米，溢价率11.97%。
地块价值与企业考量
地块价值分析
像新杨思地块能吸引众多房企，一方面区域内项目开盘去化不错，还有未来区域发展规划带来信心。而且该地块周边项目价格可观，如新杨思上园项目成交均价10万元/平方米，开盘去化率较高。
企业理性拿地
虽然有地块溢价率较高，但总体上房企比较理性。卢文曦表示，10宗地块只有个别溢价率超20%，楼板价和周边在售产品有差距，考虑到开发成本和销售价格，房企没有盲目抬价。
土拍热度与销售市场的关系
销售市场现状
上海土拍热度回升得益于销售市场良好表现。克而瑞数据显示，11月上海新房市场热度延续，开盘去化率提升至65%，较10月增加9个百分点。日均交易量虽较10月全月有所回落，但较9月增长三成左右。
未来土拍预期
卢文曦认为12月的土拍预计会延续本轮特点，部分今年拿地少的房企有补仓机会，销售好的房企仍有拿地冲动，但热门地块溢价率不会太高。
相关问答
上海七批次土拍有哪些企业参与？
有20多家房企参与，包括保利发展、华润置地、中海、金茂等，其中央国企在拿地企业中占主导地位，如中建七局通过此次土拍首入上海。
保利发展在土拍中拿下哪些地块？
保利发展拿下了杨浦的两宗地块和浦东新区的一宗地块，在唐镇地块的竞争中脱颖而出，总共涉及金额约87亿元。
新杨思地块为何竞争激烈？
一方面区域内项目开盘去化率不错且有未来发展规划带来信心，另一方面参与竞拍的房企本身实力较强，所以众多房企竞争新杨思地块。
华润置地在土拍中的表现如何？
华润置地表现出色，拿下新杨思地块、虹口区四川北路地块、普陀区桃浦地块等，新杨思地块总价最高，四川北路地块楼面价最高。
此次土拍中企业拿地是否理性？
是的，企业比较理性。虽然有地块溢价率较高，但总体上10宗地块只有个别溢价率超20%，且楼板价和周边在售产品有差距，考虑到成本和售价因素。
12月上海土拍会有什么特点？
预计会延续本轮土拍的特点，部分拿地少的房企有补仓机会，销售好的房企继续拿地，热门地块会有竞争但溢价率不会太高。
