上海土拍4宗地揽金超148亿，房企热情为何不高？
上海第六批次土拍概况
在10月25日这一天，上海的第六批次土拍落下了帷幕。这次土拍有着自己的独特之处，4宗地块成功出让，总建筑面积达到了50.59万平方米，分布在杨浦区、宝山区和闵行区这几个区域。它们总共揽金约148.44亿元，这是一个相当可观的数字。
从区域上来看，杨浦区定海社区地块位于上海内中环这个比较特殊的地理位置。这一地块的竞买过程比较激烈，中海和保利置业两家房企参与其中。经过19轮的竞价，中海最终以32.13亿元的总价成功摘得。这个成交楼面价达到了6.92万/平方米，溢价率为2.32%，是本轮出让中唯一一宗溢价成交的地块。这足以说明这个地块在一定程度上是受到房企青睐的。
宝山区大场镇地块则被华润置地以46.11亿元的底价拿下。这个地块的总建面约23.29万平方米，是本轮出让中总价最高的地块，成交楼面价约1.98万元/平方米。而闵行区有两宗地块，浦江地块由象屿地产以41亿元摘得，成交楼面价约2.92万元/平方米；华漕地块由上海城投以29亿元拿下，成交楼面价约3.35万元/平方米，这两宗地块均为底价成交。
中海拿地情况
中海在本次土拍中的表现值得关注。今年以来，中海在上海市场凭借着中海顺昌玖里等项目已经获得了广泛的关注。在前三季度，它实现了全口径销售额超415亿元，这个数字相当惊人，在各大房企中处于首位，并且超出第二名绿城中国约200亿元。中海今年还未在上海的公开市场中有拿地建树，所以定海社区地块对于中海来说，就像是一场及时雨，算得上是及时补仓。
定海社区地块由2块地组成，不过总面积只有2万平方米，其中G2-5（137街坊）地块面积较小，而且这两幅地块被道路分割开。这样的地块结构对于开发商来说是个挑战，在建造设计等方面都考验着开发商的能力。但是中海仍然积极参与竞买并且成功拿下，这背后可能有着它对自身发展布局和上海市场的深度考量。
华润置地拿地情况
华润置地此次成功拿下宝山区大场镇地块实现补仓。这个地块属于丰翔路TOD项目，总体量约60.2万平方米，规划为住宅、办公楼、商业用地。早在2023年10月的第三批次土拍中，华润置地就斥资超70亿元摘得该项目中的部分地块，当时总体量约37万平方米。
从这个项目的销售情况来看，它有着非常出色的表现。据好地研究院的数据，在拿下地块的当天，华润置地便进行了规划公示（住宅），并在今年3月首开，到现在已经开盘6次，总供应量1278套，共15.1万平方米，已经去化1156套，是今年上海成交量最大的盘，去化率（按面积）达90%，总销售额已经超90亿。这个项目名为中环置地中心·润府项目，是上海1-9月成交套数和成交面积的“双料冠军”。华润置地前三季度实现全口径销售额约194亿元，这也意味着，该项目在其中贡献了近一半销售额。近期，项目的最后一批房源也即将上市。
市场热度与房企拿地热情的反差
在9月30日楼市重磅新政之后，上海的一二手房市场都呈现出较好的热度。从9月30日至10月17日的数据来看，上海一手房成交26万平方米，日均成交1.4万平方米，同比增加40%；二手房成交10739套，日均成交597套，同比增加80%，这样的市场活跃度提升是非常明显的。
但是，从这次土拍结果来看，房企拿地热情并没有被近期市场的这种变化所左右。这其中有着多方面的原因。
土地质地因素
从土地本身的情况来看，这次土拍的土地质地是影响房企拿地热情的一个重要因素。好地研究院认为，本次土拍缺乏热门地块，4宗地块属性都不算十分优质。例如闵行华漕地块周边不成熟，并且大虹桥市场热度衰退、二手房价下跌；闵行浦江地块和杨浦地块周边的配套或居住氛围也有所欠缺。这样的土地状况使得房企在考虑拿地时会更加谨慎。
房企自身压力
除了土地质地的问题，房企自身面临的压力也不容忽视。卢文曦分析指出，一方面，这次的所有土地由多幅小地块组合而成，开发商投入成本相对较高；另一方面，市场虽然在转暖，但是房企还是要面临更多自身压力，比如资金的流动性、保交付等问题。在当前的市场环境下，资金对于房企来说就像是血液一样重要，资金的流动性如果出现问题，那么企业的发展就会面临巨大的风险。而保交付则是关乎企业信誉和社会责任的重要任务，这也使得房企在拿地决策时更加小心翼翼。
政策持续性担忧
还有一个重要的因素就是房企对政策持续性的担忧。虽然近期市场在好转，但是一些房企会担心政策的持续性问题。房地产市场受政策的影响非常大，如果政策不能持续稳定地支持市场发展，那么房企在拿地投资时就会比较保守。毕竟拿地是一项长期的投资行为，需要考虑到未来市场的发展趋势。
今年土地供应情况
整体来看，今年上海的土地供应缩量较为明显。克而瑞上海统计显示，截至9月30日，上海供应207万方，仅完成去年全年的22%。按照现行供地节奏，预计全年一共9批次，总建面不足500万方。土地供应的缩量可能会对未来的房地产市场发展产生一定的影响。一方面，土地供应减少可能会在一定程度上影响新房的供应量，进而影响市场的供需平衡；另一方面，对于房企来说，可选择的土地资源减少，也会影响到它们的发展布局和战略决策。
相关问答
上海第六批次土拍的地块分布有什么特点？
上海第六批次土拍的4宗地块分布在杨浦区、宝山区和闵行区。其中杨浦区的地块位于内中环，有一定的地理位置优势。宝山区的地块属于丰翔路TOD项目，规划用途多样。闵行区的两宗地块周边存在一些配套或发展方面的不足。
中海为什么对定海社区地块感兴趣？
中海今年在上海公开市场还未拿地，定海社区地块对其来说是补仓的好机会。虽然地块由两块小地组成且被道路分割有开发难度，但中海在上海有项目基础且销售额领先，有能力应对挑战，也看好该地块的发展潜力。
华润置地的中环置地中心·润府项目为什么销售这么好？
该项目在拿地后规划公示和开盘速度较快，从3月首开至今已经开盘6次，供应量较大。而且项目的产品可能比较符合市场需求，在1-9月成为上海成交套数和成交面积的“双料冠军”，去化率高，销售额超90亿。
上海楼市新政后一二手房热度提升，为什么房企拿地热情不高？
一是土地质地不佳，如本次土拍地块属性不优质。二是房企自身面临资金流动性、保交付等压力。三是房企担心政策的持续性，拿地是长期投资，政策不稳定会带来风险。
今年上海土地供应缩量会有哪些影响？
对市场来说，可能影响新房供应量，打破供需平衡。对房企而言，可选择的土地资源减少，影响发展布局和战略决策，比如拿地机会减少会限制企业规模扩张等。
克而瑞上海统计的土地供应数据说明了什么？
克而瑞上海统计截至9月30日上海仅完成去年全年22%的土地供应，按现行节奏全年总建面不足500万方。这说明今年上海土地供应相比去年大幅减少，反映出土地供应政策或者土地资源开发规划的变化。
