深圳楼市新政后，市场发生了哪些巨变？

深圳楼市新政概览

自今年以来，深圳已经陆续推出了多轮楼市利好政策。9月29日发布的楼市新政却有着独特的影响力。这一政策在多个方面做出了调整，例如限购政策的放松，首付比例、税收政策的优化以及存量房贷利率的降低等。这些政策调整就像是一把把钥匙，开启了深圳楼市新的活力之门。

限购范围的大幅度收窄，是此次新政的一个重要内容。在过去，较为严格的限购政策限制了很多购房者的购房资格，使得楼市的需求受到一定的压抑。而现在，更多的人有机会进入到购房市场，这就像是打开了一个需求的阀门，让潜在的购房者纷纷涌现出来。

税收政策方面，个人住房转让增值税征免年限由5年调整到2年，这一改变大大降低了二手房交易的成本。对于二手房卖家来说，他们在出售房产时需要承担的税费减少了，这就增加了他们出售房产的意愿。对于买家来说，也有可能因为卖家成本的降低而在价格谈判上获得一定的优势，从而刺激了二手房的交易。

首付比例的优化和存量房贷利率的降低，也是新政的重要组成部分。首付比例的调整，使得购房者的购房门槛降低。对于一些资金不是特别充裕的购房者来说，这是一个非常好的消息。他们可以用更少的首付来购买自己心仪的房子。而存量房贷利率的降低，则减轻了已有房贷购房者的还款压力，同时也可能吸引更多的人考虑购房，因为房贷的负担相对减轻了。

新房市场的火热景象

“日光盘”重现

在新政发布之后，深圳的新房市场热度迅速提升。其中最引人注目的现象就是“日光盘”的重现。自“929”新政以来，已经出现了两个“日光盘”。例如10月13日龙华区的深业上城学府开盘，推售330余套房源，登记入围客户却达到了740余批，在开盘的首日就全部售罄。还有10月19日光明凤凰城板块的中建观玥开盘，2000多批客户争抢190多套房，仅仅1个多小时就售罄。

这些“日光盘”的出现，充分说明了购房者对新房的购买热情被极大地激发出来了。一方面，是因为新政释放出了更多的购房资格，让那些原本被限购政策阻挡在外的购房者有了机会。另一方面，也反映出购房者对市场的信心有所提升。他们看到了政策的利好，认为现在是一个购买新房的好时机。

其他新房项目的认购情况

除了“日光盘”之外，其他的新盘项目虽然没有达到“日光”的程度，但是认购热度以及去化情况也有了明显的改善。比如光明区的一些在售房地产项目，在新政之后，到访数和认购数显著增多。有的新房项目认购量较9月份激增3倍。这表明整个新房市场都受到了新政的积极影响，购房者入市的意愿明显增强。

在龙岗区的一个新盘销售情况就很能说明问题。这个楼盘于9月28日开放售楼处，计划在10月底推出600余套房源，在蓄客阶段就已经吸引了400多批客户进行诚意登记。而且即使是工作日，售楼处也有客户陆续到访，到了周末更是忙不过来。这一切都显示出新房市场在新政的刺激下呈现出一片繁荣的景象。

二手房市场的活跃表现

成交激增

此次楼市新政的“组合拳”对二手房市场的影响也是非常显著的。新政降低了二手房的交易成本，这使得二手房的交易活跃度得到了极大的提升。从一些房产中介的反馈来看，链家香山里旗舰店商圈经理李林表示，新政出来后，尤其是国庆黄金周期间，新房和二手房的成交都很不错，一周的成交量快赶上之前1-2个月的成交量了。

德佑龙光玖龙台店店长潘胜现也提到，楼市新政出台后，客户量明显增加了。其所在门店本月新房及二手房有12张买卖单，与上半年月均水平相比增加了1倍左右，客户咨询量和线下看房量与新政前相比也增长了好几倍。

价格的回升迹象

随着二手房成交热度的迅速攀升，价格也逐渐开始有了回升的迹象。潘胜现提到，近期有的房子价格稍微上涨了。在新房方面，有开发商正在慢慢收回折扣，之前有开发商声称要收回折扣但没有落地，此次新政后已有开发商收回3%-5%的折扣。

在二手房成交价方面，也有小幅上涨的情况。例如10月22日，潘胜现所在门店成交了一套110平方米房源，成交价为630万元，与上个月底成交的同小区同户型房源相比上涨了30万元。而且业主和购房者的心态也发生了变化，业主变得更硬气了，不着急卖了，热门楼盘的业主还会在业主群里约定一起涨价。虽然比较急卖的业主不会动价格，但是谈价空间也收窄了。

政策效果的持续性

数据支撑持续性

多位受访人士都表示，此次深圳楼市的利好政策与此前相比，对楼市成交的刺激效果更佳，而且持续性更强，预计政策效应还将持续。从数据上来看，深圳贝壳研究院数据显示，深圳楼市新政出台后21天（9月30日至10月20日），贝壳深圳合作门店二手房日均签约量环比增长228%。这一数据充分说明了新政对二手房市场成交的强大刺激作用，而且这种增长是持续性的，不是短暂的波动。

专家观点分析持续性

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，此次限购范围大幅度收窄，目的是刺激增量需求，消化过剩库存，缓解供求关系，促进止跌企稳。这种政策的调整是从楼市的根本供求关系入手的，通过刺激需求来平衡供求关系，一旦供求关系开始朝着平衡的方向发展，这种趋势就会持续一段时间。

中原地产华南区总裁郑叔伦表示，短期之内，二手房供应会增加，开发商会乘机加推，购房者也会陆续进场，但房价预计将保持平稳。房价“走”在成交量后面，如果成交量持续增加，当上升到某个水平时，房价可能会提高。这也说明政策的影响是持续性的，先会影响成交量，然后随着成交量的持续变化，房价也会随之发生变化。

相关问答

深圳楼市新政主要在哪些方面做出了调整？

深圳楼市新政主要在限购政策、首付比例、税收政策和存量房贷利率等方面做出了调整。限购范围大幅收窄，增加购房资格；首付比例优化降低购房门槛；税收政策调整降低二手房交易税费；存量房贷利率降低减轻还款压力。

为什么新房市场会出现“日光盘”现象？

新房市场出现“日光盘”现象主要是因为新政释放了更多购房资格，让更多潜在购房者有机会购房，同时购房者看到政策利好，对市场信心提升，从而激发了购买热情。

二手房交易成本降低对市场有什么影响？

二手房交易成本降低使得二手房卖家出售意愿增加，因为承担的税费减少。对于买家而言在价格谈判上可能有优势，刺激了二手房交易，进而提升了整个二手房市场的活跃度。

业主心态发生了哪些变化？

业主心态变得更硬气，不着急卖房了。热门楼盘的业主会在业主群里约定一起涨价，即使比较急卖的业主也会收窄谈价空间，死守挂盘价或者降价幅度变小。

政策效果持续性强的原因是什么？

政策效果持续性强的原因从供求关系看，限购范围调整刺激增量需求消化过剩库存，使供求关系朝着平衡发展。从市场表现看，成交量持续增加会逐渐影响房价，这种连锁反应会持续一段时间。

如何看待新政后房价的走势？

短期内房价预计保持平稳，因为虽然成交量增加但还未达到使房价明显上涨的程度。随着成交量持续上升到一定水平，房价可能会提高，因为需求的增加会推动价格上升。