收储和城改如何影响地产行业估值与行情？

2024年房地产行业回顾

行业基本面状况

2024年房地产行业整体处于筑底阶段。从数据来看，截至2024年10月，全国商品房销售面积7.79亿平方米，仅是2023年同期的84.18%。而房地产开发投资额累计值为8.63万亿元，是2023年同期的89.98%。这表明无论是销售还是开发投资方面，和2023年相比都有所下降，房地产行业面临一定的压力。

政策端的支持情况

在政策端，各部门纷纷从不同的角度来大力支持房地产行业。比如在需求方面，采取了一些刺激需求的措施；在融资方面，为房地产企业提供更多的融资渠道和便利；在去化方面，也出台了相应的政策来帮助房地产企业解决库存问题。这些政策的目的是为了稳定房地产市场，促进其健康发展。

2025年房地产行业前瞻

销售情况预测

预计2024年和2025年销售面积分别为9.69亿方（-13.32%）、9.20亿方(-4.97%)；销售金额分别为9.56万亿元(-18%)、9.13万亿元(-4.58%)。这显示出销售情况可能继续面临压力，整体呈现下滑的趋势。

投资情况预测

如果不考虑城改的影响，2024年、2025年房地产投资额分别为9.92万亿元(-10.53%)、9.05万亿元(-8.77%)；若考虑城改，假设100万套城改在2025年全部开工，则2025年投资或为9.22万亿元（-7.14%）。这说明城改对房地产投资有着重要的影响。

收储规模预测

截至2024年10月末，全国待售房屋7.3亿方，预测全国范围内的房屋收储规模或为2.4亿方。收储规模的大小也会对房地产行业产生一定的影响。

房地产相关商业情况

商业地产状况

商业地产方面，零售物业的首层平均租金持续下滑，空置率缓慢下降，这表明行业在采取“以价换量”的策略，并且这种情况可能会持续下去。而仓储物流新增需求受限，租金承压，需要等待需求回暖来带动量价回稳。

中介业务情况

2024年部分主要城市的二手房成交量表现优于新房。11月财政部发布降税等政策，降低二手房交易成本，随着二手房成交占比提升，存量房交易服务中介可能会从中受益。

物业管理发展

根据中指院数据，2025年行业整体规模有望达到315亿方。物管公司可以通过承接母公司竣工项目、外拓新项目、收并购等方式实现扩张，物业管理行业有着一定的发展潜力。

房地产行业的投资建议与风险提示

投资建议

2024年9月以来，针对房地产行业供需两侧的政策持续发力。收储和城改是影响行业的重要变量，政策的持续推进有望带来行业整体的估值抬升，进而形成β行情。这为投资者提供了一定的投资方向参考。

风险提示

房地产行业面临多种风险。宏观经济如果不及预期，会对房地产行业产生负面影响。政策推动和实施不及预期，也会影响行业发展。房价大幅波动、房屋销售不及预期、行业竣工不及预期以及消费不及预期等风险，都可能给房地产行业带来不确定性。

相关问答

2024年房地产销售面积与2023年相比情况如何？

截至18%，较2023年有所下降。

政策在哪些方面支持房地产行业？

政策从需求、融资、去化等方面支持房地产行业，如刺激需求、提供融资渠道、帮助解决库存等。

城改对2025年房地产投资有何影响？

若不考虑城改，14%。

商业地产中零售物业有何特点？

零售物业首层平均租金持续下滑，空置率缓慢下降，行业呈现“以价换量”且可能持续这种状态。

二手房降税政策有何影响？

2024年11月财政部降税降低二手房交易成本，随着二手房成交占比提升，存量房交易服务中介可能受益。

房地产行业面临哪些风险？

面临宏观经济、政策推动实施、房价波动、房屋销售、行业竣工、消费不及预期等风险。