2024年四季度供地高峰下，企业资产如何分化？

土地市场供应与活跃情况

土地市场的前期冷清与近期活跃

2024年前8月土地市场非常冷清，不过从9月开始成交有了增加。这种变化表明土地市场开始有了新的活力。前期的冷清可能是受到多种因素影响，如市场整体环境、企业拿地积极性等。而近期的活跃是由于地方开始优化土地供应，推出优质土地储备，吸引企业拿地。

优质土地供应的影响

各地为获取土地出让金推出优质核心区土储，规划条件佳、区域位置好。这些优质土地吸引了资产负债表尚有余力的公司。土地成交溢价率虽没上升，但单城土地成交挂牌价大幅上升，这反映出土地质量的提升，也促使土地市场走向活跃。

当前土地市场的拿地利润率

现金流状况与拿地能力

2024年上半年房地产行业经营性和融资性现金流双净流出，9月销售也未复苏，导致真正有拿地能力的公司很少。在这种流动性匮乏的情况下，土地市场的供应却开始放量，这就形成了一种特殊的市场格局。

高拿地利润率的测算与比较

经过测算，假设房价不变，当前拿地的净利润率可能在10%-30%之间。这个利润率远高于当前企业结算和销售净利润率，也高于历次周期低点时土地市场拿地的潜在利润率水平，这显示出当前拿地存在较大的利润空间。

拿地与销售分化的影响

2022-2023年拿地与销售分化情况

2022-2023年央企拿地市占率超过销售市占率7.3个百分点。像保利发展等四家有持续拿地能力的央企，在2024年前三季度销售同比增速跑赢万科企业等四家企业16.6个百分点。这表明之前的拿地情况对销售产生了明显影响。

销售分化带来的进一步影响

2024年优质土地更多，预计四季度大公司拿地市占率超越销售市占率的幅度可能再次拉大。在房价止跌的前提下，当前土地盈利能力可能更突出，这将进一步推动企业基本面的分化，影响企业的发展前景。

企业面临的风险因素

拿地不足的风险

部分房企如果拿地不足，未来可售货值可能不足。这是企业发展面临的一个风险，没有足够的土地储备，就难以有持续的房源供应，从而影响企业的市场份额和盈利能力。

房价波动的风险

房价若不能及时止跌回稳，项目利润率水平会下降甚至亏损。房价是影响企业利润的关键因素，它的波动会直接影响企业的收益情况，也会影响企业拿地等决策。

市场下行的风险

房地产市场基本面持续下行会影响房企价值。市场整体环境不佳会使企业面临诸多挑战，如销售困难、融资成本增加等，从而影响企业的整体价值。

房价止跌与企业前景

房价止跌的预期

在各项政策作用下，各地存量房和新房交易量持续维持较高水平，预计年内从一线城市出发，房价有望止跌回稳。这对房地产市场来说是一个积极的信号，也会影响土地市场等相关方面。

部分企业的发展机遇

在房价止跌之前，地方出让土地的意愿很强，2024年四季度将大规模推出优质土地。在此背景下，部分企业可能通过补充土地储备大幅优化资产质量。那些受益市场止跌GTV上行的企业，以及在销售、拿地和融资方面循环占优的开发企业前景被看好。

相关问答

土地市场从冷清到活跃的原因是什么？

主要是地方开始优化土地供应，推出优质土地储备。如规划条件佳、区域位置好的土地，吸引企业拿地，从而促使土地市场从冷清走向活跃。

为什么当前拿地利润率高？

因为2024年上半年房地产行业现金流双净流出且销售未复苏，拿地企业少，而土地供应放量，在房价不变假设下，就使得拿地净利润率处于10%-30%的较高水平。

2022-2023年拿地与销售分化有何表现？

央企拿地市占率超销售市占率6个百分点。

销售分化会怎样影响企业基本面？

2024年优质土地更多，大公司拿地市占率超越销售市占率幅度可能再拉大，当前土地盈利能力突出，会推动企业基本面差异进一步扩大。

部分房企拿地不足有何风险？

拿地不足会使未来可售货值不足，难以持续供应房源，从而影响市场份额和盈利能力，这对企业发展有较大阻碍。

哪些企业在当前形势下前景较好？

受益市场止跌GTV上行的企业，以及在销售、拿地和融资方面循环占优的开发企业，在当前形势下前景被看好。