超30省市推进现房销售，期房时代真的要结束了吗？

现房销售的兴起：政策推动与市场现状

多地政策纷纷出台

在当前的房地产市场中，现房销售正逐渐成为一种趋势。今年以来，众多省市都积极参与到现房销售的推进工作中。据克而瑞不完全统计，2024年全国至少30个省市发布了推进现房销售试点相关文件。这些政策的出台并非偶然。例如，10月24日银川市九部门联合印发《银川市关于进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施》。这一措施从多个方面对房地产市场进行调控，其中在严控增量方面提出了一系列土地供应调整策略，并且加大了现房销售配套政策支持。明确新出让土地项目按照不少于30%建筑面积实行现房销售，鼓励在建项目未售楼栋实行现房销售。这一政策体现了地方政府对现房销售的积极态度，旨在促进房地产市场的健康稳定发展。

一线城市的现房销售情况

一线城市在现房销售方面也有明显的动作。北京在土地竞拍中，部分地块开始要求部分或全部现房销售；深圳土拍市场更是出现了“竞现房销售面积”条件，甚至出现全部现房销售地块。如10月8日深铁竞得的机场东A219-0080居住用地，采取全现房销售策略，实现“交房即拿证”“即见即所得”。这不仅给购房者带来了更多的保障，也反映出一线城市在房地产销售模式转变上的探索。

现房销售占比的提升

从数据上看，现房销售在市场中的占比正在逐渐提高。2024年1-8月，全国商品住宅现房销售面积达到1.34亿平方米，占总销售额的比重升至26.4%，较2023年全年增长7.7个百分点。这种占比的提升预示着现房销售在市场中的影响力正在不断扩大。而且，随着各地政策的推进，预计这一比例还会继续上升。

期房时代的回顾与现状

预售制的历史意义

自1994年11月《城市房地产管理法》颁布以来，预售制在我国已经实施了长达30年。在过去的行业扩张期，预售制有着不可忽视的积极意义。对于房地产企业来说，预售制度下他们能够加大经营杠杆，加快资金周转，从而扩大销售规模。这使得企业能够在较短的时间内开展更多的项目。对于地方政府而言，预售制度能加快开发周转效率，提高房企拿地的积极性，进而支撑地方财政收入。在房地产市场的发展过程中，预售制在一定程度上推动了房地产行业的快速发展。

预售制带来的问题

随着时间的推移，预售制背后的弊端也逐渐显现出来。预售模式使得房企处于高负债经营状态，这为房企的交付问题埋下了隐患。西南证券指出，部分开发商在预售回笼资金后，并没有将资金投入到施工完成交付中，而是开始新一轮的拿地-新开工-预售流程，不断增加交付压力。还存在挪用预售资金的弊端，这导致一些项目出现交付烂尾的情况，损害了购房者的利益。

期房与现房价格对比

从价格方面来看，近10年来，现房销售的价格整体低于期房价格，并且从2022年以来两者价差逐渐拉大。克而瑞数据显示，2024年前8月商品住宅期房的销售均价为10984元/平方米，而现房销售则比期房低了23%，为8463元/平方米。这一价格差异反映出市场上现房和期房的不同供需关系以及市场定位。

全面推行现房销售面临的挑战

房企面临的资金难题

对于房地产企业来说，全面推行现房销售需要面临诸多挑战。其中资金问题是关键。目前，房企开发资金来源中定金及预收款占比超30%，如果转向现房销售，企业需要相关融资政策支持来弥补资金缺口。因为现房销售意味着企业需要在房屋建成后才能获得销售资金，这对企业的资金周转能力提出了更高的要求。如果没有足够的资金支持，企业可能会面临资金链断裂的风险，影响企业的正常运营和项目的推进。

地方政府的财政收入调整

从地方政府的角度来看，也需要做出相应的调整。预售制度下，土地出让金是地方财政收入的重要来源之一。如果全面推行现房销售，地方政府需减少财政收入中土地出让金的占比。这就需要地方政府寻找新的财政收入增长点，或者调整财政收支结构，以适应房地产销售模式的转变，确保地方财政的稳定。

对短期新房供应的冲击

当前销售市场尚未完全恢复，如果全面推行现房销售，还将对短期新房供应带来冲击。因为现房销售要求房屋建成后才能销售，这会在一定程度上延缓房屋进入市场的时间。在市场需求不变的情况下，新房供应的减少可能会导致房价波动，影响房地产市场的稳定。

现房销售的积极意义与未来展望

对购房者的保障

现房销售给购房者带来了更多的保障。购房者可以直接看到房屋的实际情况，包括房屋的质量、户型、周边环境等，避免了购买期房时可能出现的各种风险，如交付与宣传不符、烂尾等情况。购房者在购买现房时更加放心，这有助于提高购房者的购房意愿和满意度。

房地产市场的健康发展

从房地产市场整体来看，现房销售有助于促进市场的健康发展。它能够促使房地产企业更加注重房屋质量和项目管理，提高企业的竞争力。也有助于减少房地产市场中的投机行为，使市场更加理性和稳定。

稳步推进的策略

虽然现房销售有着诸多积极意义，但全面推行还需要时间。西南证券表示，现房销售应稳步推进，逐步提高现房比例。可以由热点城市、热点项目先行试点，在试点过程中发现问题、总结经验，不断优化相关政策和措施后再逐步扩大实施范围。并且，土地端、金融端政策也需要同步跟进，为现房销售的推进提供支持，以维持房地产行业的稳定发展。

相关问答

为什么多地开始推进现房销售？

多地推进现房销售是因为预售制出现了一些弊端，如房企高负债经营、挪用预售资金、交付问题等。而现房销售能给购房者更多保障，促进房地产市场健康发展。

现房销售对购房者有哪些好处？

现房销售让购房者可以直观看到房屋实际情况，像房屋质量、户型和周边环境等。能避免期房的交付风险，像交付与宣传不符或者烂尾情况，让购房者更安心购房。

现房销售会让房价下降吗？

目前来看，现房销售价格整体低于期房价格，但这并不意味着房价会持续下降。房价受多种因素影响，如市场供需、土地成本等，现房销售只是改变了销售模式，对房价的影响是复杂的。

房地产企业对现房销售有什么担忧？

房地产企业担忧资金问题，因为现房销售下资金回笼变晚，而房企开发资金来源中定金及预收款占比超30%，需要融资政策支持来弥补资金缺口，否则可能面临资金链断裂风险。

地方政府如何应对现房销售带来的财政变化？

地方政府需要减少财政收入中土地出让金的占比，这就需要寻找新的财政收入增长点或者调整财政收支结构，以确保地方财政的稳定。

现房销售全面推行需要哪些条件？

对房企需要融资政策支持，对地方政府要调整财政收入结构，还要避免对短期新房供应的冲击，需要土地端、金融端政策同步跟进，并且可以从热点城市、热点项目先行试点，逐步推广。