多省市开展现房销售试点，会给房地产市场带来哪些改变？

现房销售试点的开展历程

早期探索与尝试性举措

在房地产发展历程中，现房销售的早期探索多为特定地块的尝试。早在2014年7月，上海市黄浦区五里桥街道一宗地块出让预合同中，明确“建成房屋须以全装修现房销售”，这是较早的探索。这一时期的尝试比较零散，多是对个别地块的特殊要求，尚未形成规模，但为后来的试点工作奠定了基础。

活跃期的试点目的与调整

2016-2020年房地产市场活跃期，多地如深圳、苏州、南京等在土地端设置现房销售条件。这一时期的目的主要是平抑土地市场过热情绪，避免房企过度拿地。然而随着市场调整，部分城市在后续土地出让活动中暂缓相关举措，因为市场情况发生了变化，之前的措施需要重新评估与调整。

近期的重启与扩大试点

近年来，随着行业风险暴露、房企出险，不少城市重启现房销售要求并扩大试点范围。例如海南2020年3月出台省级现房销售政策。北京自2021年起不断扩大集中土拍中的现房销售试点范围。深圳也于2023年8月重启现房销售探索，这些都体现了对现房销售的重视与推广。

政策支持下的现房销售发展

中央与地方的政策合力

中央与地方形成合力支持现房销售试点。自2022年末以来，超30个省（市）试点现房销售或出台相关政策。全国住房和城乡建设工作会议提出相关要求，推动了各地对现房销售的重视。山东、安徽等省份明确提出现房销售试点，这都是政策引导的体现。

地方的配套支持政策

除直接试点外，地方还出台多种配套政策。赣州多区县延长现房销售项目土地出让金缴纳期限，减轻开发商资金压力。九江多区县对购房者进行契税补贴，刺激需求。山东多地提高购买现房公积金贷款额度，这些政策有助于推动现房销售发展。

现房销售面积占比的提升

从数据看，现房销售占比逐步提升。2024年我国现房销售面积约3亿平方米，同比增长19.1%，占比达30.84%。而2020-2023年期间，占比也在逐年上升。这表明现房销售在市场中的份额越来越大，发展态势良好。

现房销售对市场的多方面影响

对房企的压力与挑战

现房销售对房企而言意味着挑战。在预售制度下，楼盘达到一定条件即可销售，资金回笼快。而现房销售则使资金回笼周期变长，资金压力增大。在拿地时，房企要对现售要求进行研判，并且需要更强的资金实力和风险承受能力。

对市场供应的短期影响

短期内，现房销售会减少新房供应量。因为开发周期变长，能够推向市场的新建商品房数量相应减少。这可能会延缓市场复苏的步伐，在当前房地产市场环境下，这种影响需要被重视。

对行业的长远积极意义

从长远看，现房销售有诸多积极意义。首先是提升产品品质，购房者能实地查看房屋细节和质量，倒逼房企提升建设质量。现房销售有利于行业优胜劣汰，促使实力弱的企业被淘汰，规模性房企可扩大市场份额，加速行业整合。

相关问答

现房销售试点最早可追溯到什么时候？

最早可追溯到2014年7月，上海市黄浦区五里桥街道一宗地块出让预合同中首次明确了现房销售相关要求。

北京在现房销售试点方面有哪些举措？

北京自2021年起在集中土拍中持续扩大现房销售试点范围，如大兴黄村海户新村地块试点竞报“现房销售面积”等一系列举措。

深圳的现房销售探索有什么新发展？

深圳于2023年8月重启现房销售探索，宝安区A001-0212地块是首宗“竞现房”宅地，2024年10月宝安区又有地块要求全部现房销售。

地方上有哪些配套政策支持现房销售？

赣州多区县延长土地出让金缴纳期限，九江多区县给予购房者契税补贴，山东多地提高购买现房公积金贷款额度等。

现房销售对房企资金回笼有何影响？

现房销售使房企资金回笼周期变长，因为要等到房屋建成才能销售，不像预售可以提前回笼资金，这增加了房企的资金压力。

现房销售为什么有利于行业优胜劣汰？

现房销售对房企资金和运营能力要求高，实力弱、依赖预售资金滚动开发的企业难以适应，而规模性房企可通过并购等扩大份额，从而实现行业整合。