中国房地产市场何时才能真正成熟

中国房地产市场的存量时代特征

中国房地产市场进入存量时代的一个重要标志是二手房成交占比的变化。过去，新房交易占据主导，但近年来这一格局逐渐发生转变。

二手房成交占比的国际比较

将中国与英国、法国、美国等国家以及中国香港、日本等地的二手房成交占比进行对比，不难发现，中国在这方面的差距明显。国际上成熟房地产市场的二手房成交占比通常在70%至80%以上，而中国在2021年10月，9个样本城市的二手房成交占比仅为22.9%。

中国二手房成交占比的发展趋势

不过，从2021年四季度以来，中国的二手房成交占比快速提升，至2024年7月已升到56%。全国二手房成交占比也在不断接近成熟市场水平。

决定二手房成交占比的关键因素

从国际经验来看，住房使用寿命是决定二手房成交占比的最重要因素。住房使用寿命越长，二手房成交占比往往越高。例如，英国住房平均使用寿命高达132年，二手房成交占比也处于领先地位；而日本住房平均使用寿命较短，二手房成交占比相对较低。我国住房平均使用寿命约为30年，这意味着房地产市场进入成熟期后，二手房的成交占比理论上应高于日本，但低于中国香港。

新房销售与房地产总成交面积的变化

新房销售的下滑态势

2024年上半年，新建住宅销售面积同比下降21.9%，预计全年新建住宅销售面积为7.7亿平方米左右，仅相当于2021年的一半。不过，当二手房成交占比逐渐平稳后，新房销售的持续下滑可能会结束。

房地产总成交面积的放缓趋势

如果将二手房与新房的成交加总，房地产总成交面积下滑的斜率实际上从2023年开始已经放缓。2021-2023年，住宅总成交面积分别为19.3、15.9、14.9亿平方米，2022年相比2021年大幅回落18%，但2023年相比2022年则仅回落了5.7%。

未来房地产市场的需求变化

改善性需求的持续增长

未来，改善性需求在新增住房需求中的占比还将继续走高。根据测算，到2030年约占新增住房需求的40%，较2022年提升约7个百分点。

更新需求的未来展望

随着存量住房的房龄增长，未来更新需求将重新回升。预计更新需求见底回升的拐点将在2031-2035年间出现。

房地产企业的发展方向

在存量时代，存量的刚需二手房无法充分满足居民对于“住的好”的诉求，因此改善性住房仍然供不应求。有能力向市场提供高品质住房的房企，仍将在未来的房地产行业中占据重要地位。

房地产市场的管理调整

房地产进入存量时代以后，对于二手房的维护和更新的需求增多，部分地区已将“住房和城乡建设局”改名为“住房和城市更新局”，以适应房地产存量时代的发展需求。

风险提示

房地产政策存在不确定性，房地产新发展模式的具体路径仍有待进一步明确。文中部分测算涉及主观假设，可能与实际情况存在偏差。

中国房地产市场的发展充满变数，但在迈向成熟的道路上，各方都在不断探索和适应。未来，随着市场的进一步调整和发展，相信中国房地产市场将逐渐找到适合自己的成熟发展模式。

相关问答

什么是房地产市场的存量时代？

房地产市场的存量时代是指成交以二手房为主，新房占比较低，主要提供改善和更新用途的阶段。

中国二手房成交占比与国际成熟市场的差距有多大？

国际成熟房地产市场的二手房成交占比通常在9%，差距明显。

住房使用寿命如何影响二手房成交占比？

住房使用寿命越长，二手房成交占比往往越高。比如英国住房平均使用寿命长，二手房成交占比高；日本住房平均使用寿命短，二手房成交占比低。

未来新房销售的趋势会怎样？

新房销售在当前呈现下滑态势，但当二手房成交占比逐渐平稳后，新房销售的持续下滑可能会结束。

改善性住房需求未来会如何变化？

未来改善性需求在新增住房需求中的占比还将继续走高，到2030年约占新增住房需求的40%。

房地产更新需求什么时候会回升？

预计更新需求见底回升的拐点将在2031-2035年间出现。