房企存量盘活下，再投资意愿会怎样？

一、2021-2023年拿地与销售规模关系及背后的拿地支撑因素

在房地产行业中，拿地规模和销售规模是两个非常重要的指标。以国有土地使用权出让收入和商品房销售额分别作为拿地和销售规模的代表指标，我们可以发现2021-2023年一个有趣的现象，那就是拿地规模下滑的速度要比销售规模下滑的速度慢。这意味着在这段时间内，房地产市场仍然维持着一定程度的拿地强度。

那是什么在支撑这种拿地强度呢？这里面除了城投等对土地市场进行托底之外，还有一部分是因为房企自身为了补充流动性而主动进行新的拿地。房企就像一艘在大海中航行的船，流动性就如同船上的燃料，没有足够的燃料，船就难以正常航行。所以，为了让自己的运营能够持续下去，即使在市场环境不是特别理想的情况下，房企还是会通过拿地来补充流动性。

二、存量项目规划调整的形式及对房企补充流动性方式的改变

目前，存量项目规划调整已经在进行当中，并且已经有一些规划调整的形式落地了，主要包括土地商改住、得房率提升以及容积率调整这三类。这些调整可不是小打小闹，从实际的结果来看，效果相当不错呢。

存量项目经过这些调整之后，流动性得到了很好的改善。这对于房企来说，就像是打开了一扇新的大门。以前，房企为了补充流动性，不得不通过新增拿地这种方式。但是现在情况不同了，存量项目的盘活让房企有了新的选择。通过对存量项目的规划调整，房企在去库存、去风险方面有了更多的手段，同时也意味着他们后续通过新增拿地来补充流动性的必要性就不像以前那么强烈了。这就好像是原本只有一条路可以走，现在突然多了几条路，那对于之前那条路的依赖自然就会减少了。

三、存量项目规划调整对土地市场的连锁影响

当房企补充流动性不必过度依赖新增拿地的时候，土地市场就会受到影响了。土地市场就像一个生态系统，里面的各个元素都是相互关联的。房企拿地需求的变化，就如同在这个生态系统中投入了一颗石子，会引起一系列的涟漪。

因为之前房企拿地是土地市场需求的一个重要组成部分，现在这个需求发生了变化，那么土地市场的供需关系就会重新调整。比如说，土地的价格可能会受到影响，土地的出让速度也可能会发生变化。而且，这种影响还不仅仅局限于土地市场本身，还会通过土地市场与其他相关市场的联系，进一步扩散开来。

四、土地市场调整对相关收支与实物量的影响

土地市场的调整可不是一件小事，它会以土地使用权出让收入为一个纽带，产生一系列的连锁反应。土地出让收入对应的是一系列相关的支出，比如说土地开发支出、城市建设支出等。就像一个链条一样，一环扣着一环。

截至2024年8月底，国有土地使用权出让收入为2万亿元，同比下滑了25%。这是一个很惊人的数字。如果这个跌幅一直持续到全年的话，那么2024年的土地出让收入和2023年相比就会有1.4万亿元的收入缺口。而且，从2024年的计划规模来看，假设以0.1%作为目标增速，前8月的完成率仅仅为35%。由于在历史上土地出让相关的收支整体是保持平衡的，现在土地出让收入下滑了，如果采取缩减开支来对冲的话，那么就会影响到实物量。这就好比是一个天平，原本两边是平衡的，现在一边的重量减轻了，如果要保持平衡，另一边也要跟着调整，而这个调整就会影响到整个系统的稳定。

五、2024年后行业关注重点从信用向实物量的转移

2021年开始，房地产行业就进入了调整期。在前期，主要体现为以信用收缩为代表的金融方面的影响。但是在存量规模处于高位的背景下，实物量保持得还比较好。到了2024年之后，情况就发生了变化。随着存量的去化以及房企的缩表，对实物量的影响开始逐渐浮现出来。

这个时候，我们就需要把关注的重点逐步从信用方面转移到实物量方面了。像GDP、PMI、就业率等这些与实物量相关的指标就变得更加重要了。因为这些指标能够更直接地反映出房地产行业的变化对整个经济社会的影响。就好比我们看一个人的健康状况，不能只看他的血液指标（信用方面），还要看他的身体机能（实物量方面），这样才能全面地了解他的健康状态。

六、坚持两端配置的策略分析

在当前的房地产市场环境下，坚持两端配置是一个比较明智的策略。

一端呢，在年初的时候，我们强调的是低杠杆。但是现在情况有所变化，我们可以把条件放宽到报表干净就可以了。这是什么意思呢？就是说，即使企业存在一定的不确定性，但是只要风险能够被识别，就可以进入到投资的范围内。这就像是我们挑选水果，以前只挑那些完全熟透的（低杠杆企业），现在只要这个水果没有坏（报表干净，风险可识别），我们也可以考虑。

另一端呢，仍然要关注重组进展。重组对于房企来说，可能是一个重生的机会。通过重组，房企可以优化自己的资产结构，提高自己的竞争力。就像一个破旧的机器，经过重新组装和改造（重组），就有可能重新焕发生机，变得更加高效。

七、房企再投资意愿不及预期的风险提示

在整个房地产市场的分析中，我们必须要注意到一个风险，那就是房企再投资意愿不及预期。这就像一颗隐藏在暗处的炸弹，如果真的发生了，可能会对整个房地产市场以及相关的市场产生比较大的冲击。

比如说，如果房企再投资意愿不高，那么土地市场可能会进一步受到影响，土地的开发速度会减慢，相关的产业链也会受到牵连。而且，对于城市的建设和发展来说，也会产生一定的阻碍。因为房地产行业在城市建设中扮演着非常重要的角色，从住房供应到基础设施建设，都离不开房企的参与。所以，我们必须要时刻警惕这个风险的存在，并且做好相应的应对措施。

相关问答

什么是存量项目规划调整？

存量项目规划调整是对已有的房地产项目进行重新规划，比如土地商改住、提升得房率以及调整容积率等操作，目的是改善项目的流动性，帮助房企去库存和去风险。

为什么2021-2023年拿地规模下滑速度慢于销售规模下滑速度？

这期间除了城投等对土地市场托底外，房企为补充流动性主动新增拿地也是原因之一，这使得拿地规模下滑没有销售规模下滑那么快。

土地出让收入下滑会怎样影响实物量？

土地出让收入下滑后，如果采取缩减开支来对冲，由于土地出让收入对应的土地开发、城市建设等支出会减少，这些支出与实物量相关，所以会影响实物量。

2024年后为什么要关注实物量相关指标？

2024年后随着存量去化和房企缩表，对实物量的影响开始浮现，GDP、PMI、就业率等实物量相关指标能更直接反映房地产行业变化对整个经济社会的影响。

什么是坚持两端配置？

一端是将投资条件放宽到报表干净即可，只要风险能被识别就能纳入投资范围；另一端是关注重组进展，通过重组房企可优化资产结构提高竞争力。

房企再投资意愿不及预期会带来哪些问题？

会使土地市场进一步受影响，土地开发速度减慢，相关产业链受牵连，城市建设和发展也会遇到阻碍，因为房企在住房供应和基础设施建设等方面起着重要作用。