物业管理规模增长放缓，物企如何应对存量市场竞争？

房地产行业调整对物管行业的影响

销售与开发规模的下降

房地产销售面积近五年持续收缩，从2020年到2024年前三季度不断减少。新开工房屋面积同样大幅下降，2021年到2024年前三季度跌幅显著。这使得物业依赖开发商的增长模式难以为继。开发规模的减少直接影响到物业可管理的面积，新的楼盘减少意味着物管公司的业务拓展源头受限，物业管理行业的规模增长速度必然会随之放缓。

物管企业规模与业绩增速放缓

物业上市公司管理规模增速持续下滑，管理面积均值增速和合约面积均值增速从2020年到2023年不断下降。基础服务收入增速呈下降趋势，这也导致物管企业营业收入增速均值降幅扩大。这是因为管理面积的增长是基础服务收入的重要来源，管理面积增长放缓，收入增速必然受影响，进而影响企业整体业绩。

物管企业在存量市场的应对策略

加大外拓力度

尽管增量市场增速放缓，但存量市场规模庞大。物管企业为了抢占存量市场，不断加大外拓力度。例如永升服务通过独立第三方拓展道路，新增大量管理面积。滨江服务利用多渠道市场化拓展提升占有率。随着更多企业这样做，管理面积中第三方占比逐年上升，这有助于减少对关联开发商的依赖。

主动优化项目结构

物管企业不再盲目追求规模，而是寻求高质量发展。不少企业主动放弃低质效等项目，像万物云、金科服务、绿城服务都有主动退出项目的情况。虽然短期内管理规模下降，但长期来看能够提升运营质效，防止经营效益进一步下滑。

存量市场竞争下的新现象与矛盾

新的竞争方式出现

在存量市场竞争激烈的情况下，部分企业为提高项目中标率，采用“带资进场”“低价竞标”等方式。如南京一豪宅小区选聘物业时就有企业“带资进场”。这些竞争方式反映出优质项目稀缺与服务供给过剩、成本控制与服务品质保障的矛盾。

并购市场的变化

过去物企大规模收并购产生诸多问题，如今并购活动明显减少。2024年除个别收购外鲜有规模型收并购消息。不过，并购重组仍有机会，存量市场提供整合空间，政策支持以及被低估的优质标的都为未来并购提供可能。而且企业对并购标的选择标准更加严格，会综合多方面因素考量。

物业管理行业在房地产行业调整的大背景下，面临着规模增长放缓等诸多挑战。物管企业在存量市场竞争中不断调整策略，虽然存在矛盾和问题，但也有着新的发展机遇。

相关问答

房地产开发规模下降如何影响物管企业的管理面积？

房地产开发规模下降，新楼盘减少，物管企业依赖开发商提供管理面积的增长模式难以为继，可管理的新区域减少，从而影响管理面积的增长。

物管企业为什么要加大外拓力度？

增量市场增速放缓，但存量市场规模大。加大外拓力度能减少对关联开发商的依赖，抢占存量市场份额，增加管理面积，进而提升企业的营业收入。

物管企业主动退出项目有什么好处？

主动退出低质效等项目，短期内管理面积会下降，但能提升运营质效，遏制经营效益下滑，有助于企业从追求规模向高质量发展转型。

“带资进场”这种竞争方式反映了什么矛盾？

反映了优质项目稀缺与围绕优质项目的市场服务供给过剩之间的矛盾，以及物企成本控制与服务品质保障之间的矛盾。

为什么近来物业行业并购活动减少？

过去大规模收并购产生了如商誉减值、应收账款激增等问题，且目前企业对并购标的选择更严格，所以2024年以来除个别收购外，并购活动明显减少。

物业企业选择并购标的时会考虑哪些方面？

会考虑有助于提升覆盖区域管理密度并与现有业务协同，重点考量标的成本、商誉、并购后资源导入和助力长远发展，还看重对价合理性。