沪上办公楼市场变化多，“二房东”能带来转机吗？

财云财经阅读：53262024-10-12 09:14:00评论：0

摘要： 沪上办公楼市场供应增加但需求疲软，“二房东”推动去化，第三方办公租赁需求改变，整体去化放缓、租金下降，租户有搬迁升级情况，大宗交易有新趋势且受政策等因素影响。

沪上办公楼市场的现状剖析

供应与需求的不平衡

在沪上办公楼市场中，当前面临着供应不断走高，而新增需求却十分疲软的状况。这种不平衡的局面给市场带来了诸多挑战。从供应端来看，新的办公楼不断落成，增加了市场上可租赁的办公空间总量。从需求端分析，由于整体经济环境的不理想，企业扩张的步伐放缓，新成立的企业数量也没有显著增长，导致对办公空间的新增需求不足。这就使得市场出现了供大于求的现象，进而对租金、空置率等方面产生了一系列的连锁反应。

第三方办公的崛起

租赁需求的扩张

在这样的市场背景下，第三方办公作为一股新生力量迅速崛起。据世邦魏理仕数据，今年第三季度，在上海办公楼市场中，来自第三方办公的租赁需求扩张速度加快，在各行业的新租需求中位列第五，占比约9%。像IWG或其他民营联合办公品牌保持了蓬勃的扩张态势。这一现象的背后有着深层次的原因。

沪上办公楼市场变化多，“二房东”能带来转机吗？

满足客户需求

一方面，现在的客户更倾向于拎包入住的办公空间，联合办公正好能满足这一需求。对于许多企业来说，尤其是创业型企业或者小型企业，他们没有精力也没有足够的资金去进行办公空间的装修和设施配备，联合办公提供了一种便捷的解决方案。办公桌椅、网络设施、会议室等一应俱全，企业只需入驻即可开展工作。

丰富楼宇产品类型

另一方面，联合办公作为补充业态，能够很好地丰富楼宇产品类型，也能快速地去化租赁面积。对于办公楼的业主来说，将部分空间出租给联合办公品牌，可以有效地提高整个楼宇的出租率，降低空置风险。不同类型的办公空间可以吸引不同类型的企业，增加了楼宇的吸引力和竞争力。

“二房东”在去化中的作用

非专业市场或偏远区域的助力

“二房东”在沪上办公楼市场去化过程中发挥着独特的作用。仲量联行上海商业地产部资深董事朱熙东表示，该类型需求多集中于非专业市场或相对较远的区域。“二房东”可以较低的租金帮业主实现较大比例的去化，基本上接近50%以上的面积。在这些区域，由于地理位置或者市场成熟度的原因，办公空间的出租相对困难。而“二房东”凭借其灵活的经营策略和对市场的细分把握，能够吸引到一些对成本较为敏感的企业。这些企业可能因为租金的优势而选择入驻，从而实现了办公楼面积的有效去化。

与业主的合作模式

“二房东”与业主之间的合作模式也是多种多样的。一般来说，“二房东”会从业主那里租下较大面积的办公空间，然后再进行分割出租。在这个过程中，“二房东”承担了一定的市场风险，例如空置风险、租金波动风险等。但是，通过有效的运营管理，如合理的空间规划、提供特色服务等，“二房东”可以提高办公空间的附加值，从而在满足企业需求的实现自身的盈利。这种合作模式对于业主来说，虽然租金可能相对较低，但是可以降低空置率，减少长期空置带来的损失，是一种双赢的局面。

市场整体去化与租金的变化

去化放缓与空置率上升

尽管有“二房东”和第三方办公等因素的推动，但是这一需求的提升并未改变办公楼市场低迷的需求状态，市场整体去化相对放缓。世邦魏理仕数据显示，第三季度办公楼市场净吸纳量录得7.1万平方米，较上一季度下降40.3%，同比下降38.9%。这也推动空置率环比上升0.4个百分点，至21.5%。净吸纳量的下降表明市场上实际被企业租用的办公空间在减少，而空置率的上升则进一步反映了市场供大于求的严峻形势。

租金的持续下降趋势

租金也延续下降趋势，总体租金报价环比下降1.7%，至每月每平方米259.2元。租金的下降是市场供需不平衡的必然结果。在供大于求的情况下，为了吸引租户，业主不得不降低租金。而且，随着空置面积的增加，业主之间的竞争也更加激烈，进一步压低了租金水平。这种租金下降的趋势对于租户来说是有利的，但是对于业主来说则意味着收益的减少，也会影响到办公楼市场的投资回报率，进而可能影响到未来办公楼的建设和供应。

租户的搬迁与升级需求

租户搬迁的行业特点

在租金走低的态势下，市场持续利好租户方，租户搬迁意愿、升级需求增强。朱熙东表示，在中央商务区，内资企业如保险公司、律所和科技互联网企业等，抓住当前有利的租赁条件进行较大面积的搬迁活动。这些行业的企业通常对办公环境和形象有较高的要求，在租金下降、市场供应充足的情况下，他们有动力寻找更适合自己发展的办公空间。例如，保险公司可能希望搬到更具商业氛围、交通更便利的办公地点，以提升客户对公司的信任度；律所则可能需要更大的办公空间来容纳不断增长的律师团队，同时也希望办公地点能够靠近法院等相关机构。

乙级与甲级办公楼之间的流动

随着部分乙级和甲级办公楼之间的租金差距逐渐缩小，更多的乙级办公楼内高品质租户考虑搬迁升级至甲级办公楼。甲级办公楼通常在建筑质量、配套设施、物业服务等方面具有更高的标准。对于租户来说，从乙级办公楼升级到甲级办公楼可以提升企业的形象和员工的工作体验。由于租金差距的缩小，这种升级的成本相对降低，使得更多的租户愿意进行这样的升级。这一现象也反映了租户在市场环境变化下的理性决策，他们在权衡成本和收益的基础上，选择更符合自身发展需求的办公空间。

业主吸引租户的策略

租金让利之外的投入

为了吸引更多客户，除租金让利之外，部分业主愿意为优质客户提供更多元的一次性投入方案。例如在装修、搬迁等方面，鼓动租户加速决策周期，从而促成租赁成交。在当前市场竞争激烈的情况下，仅仅依靠租金的降低已经不足以吸引租户。业主需要提供更多的附加值来吸引企业。对于租户来说，装修和搬迁是一笔不小的开支，如果业主能够在这些方面提供支持，那么对于租户来说是非常有吸引力的。例如，业主提供装修好的办公空间，租户可以直接入驻，节省了装修时间和成本；或者业主给予现金补贴，用于租户的搬迁费用，减轻了租户的负担。

满足企业个性化需求

业主还需要根据不同企业的个性化需求来制定相应的策略。不同的企业有不同的需求，有些企业可能对办公空间的布局有特殊要求，有些企业可能对网络设施的速度和稳定性有较高的要求。业主只有了解并满足这些个性化需求，才能在竞争中脱颖而出。例如，对于科技互联网企业，业主可以提供高速稳定的网络设施和开放式的办公空间布局，以满足企业的工作需求和企业文化。

办公楼市场的大宗交易情况

办公类资产的主流地位

尽管办公市场不够景气，但办公类资产在大宗交易中依旧为主流投资类型。据戴德梁行统计，三季度上海大宗交易市场录得15宗、共计114亿元大宗交易，其中，办公业态成交总额占比约38%。这表明尽管办公楼市场在租赁方面面临诸多挑战，但是在投资领域仍然具有一定的吸引力。办公类资产具有相对稳定的收益和较高的保值性，对于投资者来说是一种较为稳健的投资选择。

投资型买家与个人投资者

在大宗交易市场上，投资型买家占比持续增加，在第三季度的占比已达到总市场成交额的93%，入手项目以高品质、核心地段的办公楼为主。这些投资型买家通常具有较强的资金实力和长期的投资眼光。他们看重办公楼的地理位置、建筑品质和未来的增值潜力。个人投资者依旧活跃，偏好1亿左右的办公及商业。个人投资者可能更多地是基于自身的投资经验和对市场的判断进行投资。他们可能会选择一些规模相对较小、风险相对较低的项目进行投资。

未来大宗交易的展望

虽然大宗交易金额在第三季度有所下降，但考虑到房地产交易市场的滞后性，以及国内外利好政策等多重因素，业内预计，四季度大宗交易成交将迎来新一波行情。戴德梁行华东区资本市场部联席主管、执行董事蔡峰表示，高层对房地产市场的积极定调，叠加A股迎来史诗级大涨，内外资机构重拾信心，预计四季度买家将积极储备项目、频繁出手；美联储迎来第一次降息，未来外资有望回归布局价格洼地资产。仲量联行华东区投资及资本市场负责人孙翎也认为，随着美联储的降息政策实施以及中国央行降息降准的落地，一系列举措共同推进了市场的向好发展。房地产市场将再迎利好，预计未来将有更多大型机构投资者重返市场，共同推动上海市场成交量迈上新的台阶。这些积极的信号表明，尽管当前办公楼市场面临一些困难，但是随着政策的推动和市场信心的恢复，未来的发展还是充满希望的。

沪上办公楼市场变化多，“二房东”能带来转机吗？